房貸等額本息和等額本金各有各的好處：

一、等額本息

等額本息此種還款方式，在整個還款期限內，每月均償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。不過本金和利息在月還款額中的占比會不斷變化，在還款前期利息占比更大，隨著客戶不斷還款，利息占比逐月遞減、本金占比逐月遞增。

(資料圖片僅供參考)

計算公式是：

月還款額(本金+利息)=[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數]÷[(1+月利率)^還款月數-1]。

因此可得出結論：

等額本息的優點是每月還款數額相同，方便安排收支，適合收入處于較穩定狀態的客戶。缺點是需要付出更多的利息，前期所還的金額大部分為利息，還款年限過半后本金的比例才增加，不適合提前還款。

二、等額本金

等額本金此種還款方式，在還款期限內會先將貸款總額等分，然后每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所產生的利息。因此在還款初期月還款額較大，隨著客戶不斷還款，剩余本金越來越少，產生的利息也就越來越少，月還款額也就逐月下降了。

計算公式是：

月還款額(本金+利息)=(貸款本金÷還款月數)+(貸款本金-已歸還本金累計額)×月利率。

因此可得出結論：

等額本金的優點是與等額本息相比，總利息會少一些。且由于前期償還的本金比例較大，很適合提前還款。缺點是前期還款壓力較大，需要客戶有一定的經濟基礎，能承擔前期較大還款壓力。

等額本息超過5年就不要提前還款了嗎

等額本息超過5年也是可以提前還款的，只要借款人手里有錢任何時候都是可以提前還款的，提前還款的好處一個是可以避免逾期，一個是能夠減少利息。只不過根據已還貸時間的長短，提前還款節省的利息有多有少。

一般來說等額本息提前還款要根據貸款期限選擇最佳的還款時間，因為這種還款方式的特點是先利息多、后利息少，在還款期限的1/2前每月利息比本金高，之后利息減少本金逐漸增加，而在利息支出比較少的情況下提前結清是最劃算的。

像30年房貸前15年還清利息都是比較少的，20年房貸前10年提前結清都比較好，10年房貸前5年提前結清都比較好。

需要注意的是，房貸提前還清后借款人必須得讓貸款行開具一份貸款結清證明，然后帶上貸款合同、不動產權證書等資料，前往當地的房管所解除房屋抵押登記。

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