房子價格由賣方報價、買方討價還價后綜合確定，和是否帶押過戶關系不大，和帶押過戶有關系的是買方新申請的貸款額度。

【資料圖】

買方貸款購買有抵押的二手房，申請的貸款額度應不小于賣方原住房貸款合同項下的剩余貸款本息、逾期利息及其他應還債務之和。

而貸款額度要根據房子價格、首付比例、還款能力等多方面因素綜合確定，比如：

1、房子價格100萬、首付比例20%，那么最高貸款額度就是80萬。

2、但由于借款人月還款額(所有負債合計)不得超過月收入的50%，假設月收入5000元，其他負債合計的月還款額是1500元，那么剩下留給房貸的月還款就是1000元，逆向計算一下可以推出，現有還款能力下最高貸款額度不超過20萬。

兩相比較取其低，20萬貸款額度就是買方能申請的最高貸款額度。雖然這個貸款額度可能低于賣方原住房貸款剩余本息，但不足部分可以由買方自行補齊。

反正帶押過戶需要買方承貸銀行設立一個中間的資金專用監管賬戶，用于接收買方支付的首付款和銀行發放的貸款資金，若貸款額度不足，則只要買方提高首付款，就能結清原賣方住房貸款，保證帶押過戶順利完成。

總結，帶押過戶是為了方便有抵押的二手房過戶交易，至于房子價格是買賣雙方自行約定好的，簽訂完購房協議后，才能去銀行辦理帶押過戶貸款業務。房子價格在前，帶押過戶在后，要計算的是房貸額度、房貸利息，房子價格與帶押過戶無關。

不解押直接過戶利率變嗎?

利率變不變，取決于買方申請貸款時獲批的利率高低。

可能有多種情況：

1、賣方執行的是商業性住房貸款利率，買方新申請的貸款是住房公積金貸款，同一套房屋不解押過戶后，貸款利率變低。

2、賣方執行的是二套房商業性住房貸款利率，買方新申請的住房貸款按首套房貸款利率執行，同一套房屋不解押過戶后，貸款利率變低。

3、賣方執行的是首套房商業性住房貸款利率，買方新申請的住房貸款也是按首套房貸款利率執行，但由于2023年的首套房貸款利率相比以前更低，因此貸款利率也會變低。

4、賣方執行的是二套房商業性住房貸款利率，買方新申請的住房貸款也是按二套房貸款利率執行，這種情況下貸款利率也有可能不會變。

總之，不解押直接過戶后的執行利率要以買方實際審批的貸款利率為準，和賣家原有的房貸利率可能會有所不同。

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