“2020年是一個不平凡的年份。面對VUCA(指商業(yè)世界越來越易變、復雜、不確定和不可預(yù)測)時代，旭輝堅持均衡發(fā)展策略，努力實現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、有質(zhì)量的增長。”8月28日上午，在旭輝控股2020年中期業(yè)績說明會上，旭輝控股董事局主席林中表示，“在長期主義經(jīng)營理念下，生態(tài)平臺能力、創(chuàng)新引領(lǐng)力、組織執(zhí)行力、品牌競爭力和持續(xù)發(fā)展力五大核心競爭力構(gòu)筑成旭輝的戰(zhàn)略護城河。”

8月27日晚間，旭輝控股交上了“中考”成績單。截至6月30日，旭輝控股實現(xiàn)收入230.2億元，同比增長11.3%;歸屬于股東凈利潤36.68億元，同比增長5.38%;核心凈利潤31.94億元，同比增長11.2%;核心凈利潤率為13.9%;毛利率為25.6%;每股派息11港分，較去年增長10%。自上市以來，累計每股派息1.55港元，達到IPO價格(1.33元港幣)的117%。

展望下半年市場走勢，林中表示，維持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的長效機制不會變，預(yù)計下半年房價更趨于平穩(wěn)。受疫情影響，年內(nèi)行業(yè)增速會前低后高，會呈現(xiàn)房企競爭格局加速分化，土地市場會更加理性，投資買地增速會放緩等趨勢，從大勢上看，房地產(chǎn)行業(yè)將從土地紅利時代邁向管理紅利時代。

下半年推貨量達2800億元

有信心完成2300億元目標

“提升單城或單個區(qū)域效能”，這是目前多數(shù)全國化房企在戰(zhàn)略布局上的新規(guī)劃，其背后的邏輯是投資布局版圖已經(jīng)鋪完，為了更大釋放產(chǎn)品溢價空間，需要區(qū)域深耕。在這一方面，頭部房企動作較為迅速。

“從旭輝控股前7個月各區(qū)域的銷售情況來看，江蘇、山東、華北、東南區(qū)域上半年回款均超過百億元，特別是東南區(qū)域銷售額已突破250億元。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，多大的目標就配多大的班子，要達到區(qū)域小集團級別，其考察內(nèi)容包括銷售規(guī)模、戰(zhàn)略縱深、區(qū)域市場份額等，這也加大了公司沖規(guī)模的內(nèi)部競爭，促進整體規(guī)模的增長。

“旭輝控股三年前就推進‘總部大平臺+區(qū)域小集團+項目集群’的‘三級管控’模式，快速落地多元化拿地、精品商業(yè)等戰(zhàn)略。”地產(chǎn)分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，今年上半年以來，旭輝控股組織轉(zhuǎn)型明顯“提速”，已設(shè)立東南、江蘇、皖贛、上海、西南、山東、華北共七個區(qū)域集團。

對組織結(jié)構(gòu)變陣的初衷，林中表示，旭輝需要培育和打造十幾個區(qū)域小集團，每個小集團的規(guī)模要達到300億元-400億元，大的區(qū)域集團銷售要超過500億元，以新架構(gòu)匹配未來5年旭輝的業(yè)務(wù)發(fā)展。

至于接下來的推貨安排，旭輝控股方面表示，下半年新開盤項目超過50個，總可售貨值約2800億元，其中88%位于一、二線及準二線城市。旭輝控股CEO林峰表示，“對于全年2300億元的目標非常有信心超額完成。”

提升多元化拿地能力

總土地儲備首超萬億元

在投資拿地方面，旭輝控股上半年加大了多元化取地的力度。“到有人去的地方，買合適價格的土地。”林峰表示，下半年也會抓住投資機會，但不會超過占銷售回款40%的紅線。

截至6月30日，旭輝控股新增土儲總建筑面積465萬平方米，新增貨值約838億元，權(quán)益比提升至69%。其中91%新增可售貨值位于一、二線城市核心區(qū)域，土地儲備優(yōu)質(zhì)。按照可售貨值計算，新獲項目并表比達70%。

在上半年落地了9個多元化拿地項目，全部實現(xiàn)零溢價獲取，占新獲取土儲權(quán)益建筑面積的近四成，這些項目的平均銷投比達到了3.3倍。此外，以青島即墨綜合體項目為例，旭輝控股通過舊改方式鎖定土儲330萬平方米，銷投比超4倍，潛在貨值超370億元。近日，公司又獲取常德市城東新區(qū)啟動區(qū)項目，該項目首批摘牌計容建面54萬平方米，樓板價僅2150元/平方米，銷投比超4倍。

“2016年以來，旭輝通過收購、舊改、合作等方式斬獲便宜土地。”肖云祥向《證券日報》記者表示，隨著后期公司商業(yè)運營和教育業(yè)務(wù)實力提升，多元化拿地策略能力不斷得到強化，進一步降低了拿地的平均溢價率。

值得注意的是，截至目前，旭輝控股土地儲備總貨值首次突破萬億元，達到10300億元，滿足未來三年發(fā)展需求。接下來，“多元化和摘牌掛拿地四六開”林中表示，這樣可以保證毛利率水平。

嚴控負債增長比重

優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)降低融資成本

加快多元化拿地力度的背后，旭輝控股也在堅守穩(wěn)健自律的財務(wù)管理策略。

截至6月30日，旭輝控股凈負債率63.2%，較2019年末下降2.4個百分點;加權(quán)平均融資成本5.6%，較2019年末下降0.4個百分點;現(xiàn)金短債比達2.4倍。

總體來看，在實現(xiàn)銷售和業(yè)績穩(wěn)健增長的同時，旭輝上半年嚴控債務(wù)總量規(guī)模，有息負債略微增長1.5%，與去年年末基本持平。

“‘三線四檔’(按照“剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%及現(xiàn)金短債比不得小于1倍”的觸線標準，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔)不會對公司有影響，因為旭輝控股內(nèi)部對負債水平的控制要嚴于這一標準。”林峰稱，今年以來，旭輝得到了標普、穆迪及惠譽三大評級機構(gòu)“BB”、“Ba3”和“BB”的信用評級，在信用評級增持下，公司以多種方式持續(xù)優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，包括首次發(fā)行境外綠色債券等。

“管理層一直希望以更少的成本去撬動更大的資源，旭輝的發(fā)展模式是規(guī)模、利潤和財務(wù)穩(wěn)健均衡發(fā)展。”旭輝控股CFO楊欣表示，接下來，旭輝希望將凈負債率維持在70%以下，第二個五年計劃目標是沖擊百億元利潤和千億元市值，未來三至五年成為給到資本市場回報最高的上市房企之一。

展望未來，旭輝控股表示，將堅持美好生活服務(wù)商和城市綜合運營商的核心定位，不斷向著成為一家全球化的世界500強企業(yè)的目標邁進。林中表示，“在未來可能產(chǎn)生的各種變化中，對行業(yè)’三好生’、對財務(wù)穩(wěn)健的企業(yè)是有利的，旭輝就是要做這樣的企業(yè)。”本報記者 王麗新

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