“額度緊張，我們這里的放款時間不確定，建議您咨詢一下其他銀行。”這已是程潔(化名)被第二家銀行“拒貸”。在請假3次看了8個房源賣掉自己的房子之后，程潔沒想到，買一套二手學(xué)區(qū)房最大的難題竟然卡在了“如何拿到貸款”上。

近期，網(wǎng)絡(luò)不斷熱議“斷貸”一事，稱有多個城市銀行今年房貸額度已用完，不能再繼續(xù)發(fā)放貸款。為此，《華夏時報》記者調(diào)查了北京樓市的房貸現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)多家銀行整體額度仍然充足，但房貸放款時間的確有所拉長，而“學(xué)區(qū)老破小”在其中受影響幾乎是最大的。

20天內(nèi)被接連“拒貸”

程潔對《華夏時報》記者說，自己正在經(jīng)歷著自高考完成之后最焦慮的一段時光。2021年5月份，在經(jīng)過近1年的尋找和篩選之后，程潔終于碰到了她夢想中那套“學(xué)區(qū)房”。那處房源位于西城，建筑面積約為75平米，單價為17萬元/平米，房子總價接近1300萬元。

5月中旬，程潔賣掉了自己在朝陽區(qū)的一套房源，為了快速回籠資金，這套房子低于市場價成交變現(xiàn)。手續(xù)完成之后，程潔手中積累下600萬元流動資金。程潔的孩子今年3歲，盡管距離上小學(xué)仍有幾年時間，但不斷變化的學(xué)區(qū)房政策下，程潔經(jīng)常焦慮到失眠，然而房子已經(jīng)買了，其還是決定越早入駐西城風(fēng)險越小。

經(jīng)過了和業(yè)主的不斷議價之后，程潔簽訂了購房合同，準(zhǔn)備開始咨詢貸款的相關(guān)事宜。按照北京市規(guī)定，程潔此前有貸款記錄，此次購買的又是二手房，首付比例為60%。1300萬全款，程潔要一次性拿出780萬元的首付款，剩下的貸款額度在500萬元左右。

“中介之前和我說過，北京學(xué)區(qū)房政策正在收緊，銀行嚴(yán)控二手房貸款額度，放款周期可能會比我想象的長一些。”程潔對《華夏時報》記者說。程潔做好了心理準(zhǔn)備，最多也就等1個月的時間。但第二天，中介和程潔說，門店對接的銀行針對二手房特別是“老破小”的額度已經(jīng)很少了，拿到貸款有可能要等到年底。

程潔轉(zhuǎn)向兩家股份制銀行申請貸款，得到的回復(fù)是“近期存量房貸業(yè)務(wù)的貸款額度有些緊張”，婉言拒絕了程潔的咨詢。不到20天的時間內(nèi)，3家銀行都“婉拒”了程潔的貸款需求，采用的說辭基本上是“額度緊張，什么時候能拿到貸款不確定”。

面對500萬元的購房資金缺口，程潔已經(jīng)相當(dāng)焦慮。“我知道北京的房地產(chǎn)市場已經(jīng)不比從前了，經(jīng)營貸、消費貸購房這些路子也已經(jīng)走不通，對學(xué)區(qū)房的管控也很嚴(yán)，只是沒有想到，普通按揭貸款竟然也成為了一件難事。”程潔對《華夏時報》記者說。

“失寵”的老破小學(xué)區(qū)房

“其實沒有這么嚴(yán)重。基本上各大銀行對于新房的貸款額度還是很充足的。新房貸款的放款周期基本上是1-2周。二手房也要看房子的類型，對于房齡較長，特別是熱點學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房，額度管控會嚴(yán)一些。”一家國有銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人王嘉(化名)對《華夏時報》記者表示。

王嘉以業(yè)內(nèi)人士的角度來看，各大銀行確實在房貸業(yè)務(wù)方面有所壓力，但是并沒有出現(xiàn)如網(wǎng)傳的“斷貸潮”。隨后，《華夏時報》記者又以客戶的名義咨詢了一家股份制銀行的貸款業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人，其同樣對記者說：“額度總體還是比較充足的，我們這里并未出現(xiàn)‘斷貸潮’。”

但是，該負(fù)責(zé)人也同樣對《華夏時報》記者說，針對“老破小”和學(xué)區(qū)房，貸款的審核會嚴(yán)格一些，難度比之前要高，放款周期相對于以前來說會拉長一些，可能要等1-2個月才能拿到。

“據(jù)我了解，北京這邊并沒有哪一家銀行已經(jīng)明確表示不給二手房進(jìn)行貸款，但部分業(yè)務(wù)的放款周期確實是變長了。”王嘉對《華夏時報》記者說。

記者在采訪中體會到，銀行都沒有明說“不放貸”，但對于市場中的新房、二手房、“老破小學(xué)區(qū)房”，確實顯露出了“差別對待”。而對于最“不受歡迎”的老破小，銀行顯得有些“閃爍其詞”，并未說明今年已經(jīng)斷貸，只是說放款時間不確定。

而在本輪學(xué)區(qū)政策重磅落地之前兩三年，學(xué)區(qū)房還是銀行眼中的“香餑餑”，購房者張女士對《華夏時報》記者說：“我是2017年買房的，當(dāng)時30年以上房齡的老房子，銀行會看是不是學(xué)區(qū)房，如果不是學(xué)區(qū)房，可能不給貸或者貸很少額度，但如果是熱門學(xué)區(qū)房的話，就能高評高貸，基本評估價都能到房價的90%-95%，貸款放款也‘特別痛快’。”

8月5日，樂居財經(jīng)針對全國40個熱點城市的住房貸款進(jìn)行了相關(guān)調(diào)查。調(diào)查平均數(shù)據(jù)顯示，北京國有四大行的審批政策和放款時間處于“正常狀態(tài)”。但華東區(qū)的多個城市，包括上海、杭州、寧波、合肥等審批政策出現(xiàn)收緊，放款時間也不確定。

同時，調(diào)查結(jié)果顯示，鄭州的國有四大行已經(jīng)處于“停貸”的狀態(tài)。不過，鄭州的一位新房中介從業(yè)者對《華夏時報》記者說：“如果現(xiàn)在買房，商貸、公積金貸款、組合貸都是可以正常走流程申請的。”

旨在降溫樓市？

2020年1月1日，銀行針對房貸開始實行新規(guī)。此前，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度的通知》。按照房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限被分為5檔。

其中，針對兩大指標(biāo)，中資大型銀行分別是40%和32.5%;中資中型銀行分別是27.5%和20%;中資小型銀行和非縣城農(nóng)合機(jī)構(gòu)分別是22.5%和17.5%;縣城農(nóng)合機(jī)構(gòu)分別是17.5%和12.5%;村鎮(zhèn)銀行分別是12.5%和7.5%。

央行和銀保監(jiān)會也對銀行調(diào)整房貸業(yè)務(wù)下了“最后通牒”，如果占比超出2個百分點以內(nèi)，則調(diào)整過渡期為2年。如果占比超過2個百分點及以上，調(diào)整過渡期是4年。大型銀行的房貸余額占比還在要求內(nèi)，但不少中小銀行已經(jīng)是踩了紅線。

房地產(chǎn)貸款集中度新規(guī)明確要求讓超標(biāo)的銀行減少對于房貸的發(fā)放，在抑制房貸數(shù)額上漲的同時，也可以從微觀層面調(diào)控房地產(chǎn)市場。在這一標(biāo)準(zhǔn)之下，銀行必須想辦法將房地產(chǎn)貸款余額的占比控制在紅線之內(nèi)。

“在我看來，大規(guī)模大數(shù)量的斷貸并不是最好的辦法。拉長放款周期或者上調(diào)房貸利率更好一些，可以在一定程度上暫時阻止高負(fù)債率的購房者進(jìn)入市場，降低負(fù)債率，也給予銀行調(diào)整的時間。”一家房企北京負(fù)責(zé)人向《華夏時報》記者表示。

不過，該負(fù)責(zé)人同樣認(rèn)為，房貸放款期限的拉長對于房企回款也有一定的壓力。“特別是已經(jīng)進(jìn)入下半年了，年中報披露完之后，房企主要任務(wù)就是去化和回款。金九銀十是銷售旺季，去年因為疫情原因就有些不溫不火，如果今年貸款調(diào)控要延續(xù)到9、10月份，對于房企來說壓力也很大。”上述負(fù)責(zé)人在接受《華夏時報》記者采訪時表示。

自進(jìn)入到2021年以來，各個城市針對樓市的調(diào)控政策似乎一個比一個重磅，幾乎是拳拳到肉，擊打在痛點部位。在2020年下半年以前，樓市調(diào)控政策主要集中在宏觀層面，限購限貸等。而從發(fā)文為房企融資設(shè)立“三道紅線”，再到限制銀行房貸余額占比，圍剿“經(jīng)營貸”購房等，金融層面已經(jīng)是屢屢為樓市降溫，也釋放出了極強(qiáng)的信號。

房企、銀行、購房者似乎都在這個夏日為“不確定性”而顯得有些急躁。銀行不確定具體的貸款額度和放款時間表。購房者例如程潔正在為500萬元貸款憂慮，希望盡快拿到貸款過戶。而房企則在擔(dān)心貸款收緊會延伸到新房市場端，影響到“金九銀十”的銷售旺季。記者 李凱旋 李未來 北京報道

標(biāo)簽： 西城購房者 接連拒貸 房貸額度 學(xué)區(qū)房