東莞樓市調控再次升級!自8月2日起，東莞的法拍房將納入限購范圍，增值稅免征年限由2年調整為5年。

另外，非房地產開發企業不得在東莞參加宅地競買，企業聯合體參加競買的，房地產開發企業出資比例不得低于50%，競買企業的購地資金需為自有資金。

凌晨發文加碼樓市調控

8月2日凌晨，東莞市發布了《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知(東建〔2021〕11號)》(下稱《通知》)。

據悉，《通知》包括住宅用地出讓、限購措施、房地產金融管理、稅收監管和調節、二手房成交參考價制度、商品住房銷售監管、房地產市場秩序、住房保障體系八個方面。通知自發布之日起施行。

住宅土地出讓方面，《通知》指出，將實行以“限房價、控地價、提品質”為主導的新型土地出讓方式，強化房價地價聯動機制。對此，《通知》明確指出，非房地產開發企業不得參加住宅用地(含商住用地)競買，企業聯合體參加競買的，房地產開發企業出資比例不得低于50%。另外，競買企業需說明購地資金來源并承諾為自有資金。

“類似做法是為了降低房企拿地的杠桿，進一步規范房企拿地的行為。據此，可以認為，下半年房企“限購”將成為土地市場的熱點內容。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

個人住房限購方面，《通知》規定，企事業單位、社會組織以及自然人通過司法拍賣途徑購買東莞市商品住房的，須符合東莞市住房限購政策要求。另外，暫停向個體工商戶銷售商品住房。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“法拍房納入限購”是重點城市普遍采取的限購措施。“暫停向個體工商戶銷售商品住房”則是針對東莞個體工商戶比較多、民企數量多，可能會存在政策漏洞采取的措施。

另外，在房產交易稅收方面,《通知》表示，個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年。具體來看，若住房購買年限不足5年就對外出售，將全額繳納5%的增值稅;若出售的住房購買年限滿5年，則免除增值稅。李宇嘉表示，這也是熱點城市的普遍做法，是為了打擊炒房客，鼓勵剛需買房的重要舉措。

自深圳發布二手住房成交參考價以來，寧波、成都、西安、上海等多個城市都爭相效仿。值得注意的是，本次東莞市也提出，將建立二手住房成交指導價發布機制。盡管東莞市二手住房參考價的具體政策還沒有發布，但《通知》明確指出，要求中介機構和銷售人員下架虛高房源，不得受理及發布明顯高于東莞二手住房成交指導價的房源。

“這是熱點城市未來普遍會實施的政策。”李宇嘉表示，東莞樓市將逐漸過渡到存量房為主的時代，管控二手房價格才能讓調控落地。目前跡象顯示，熱點片區的二手房價格已經有了抬升的趨勢。

《通知》還指出，將建立購房意向登記系統，將商品住房認購環節納入監管范圍。對意向購房人數超出上市房源套數一定比例的樓盤(下稱“熱點樓盤”)實行公證搖號選房、積分排序選房等制度。另外，熱點樓盤的住宅限售期限由取得不動產權證后3年延長到5年。李宇嘉表示，未來加強新房限價的情況下，新房搖號將是普遍現象。這條政策是學習深圳的經驗，目的是為了杜絕倒賣房號，炒作房價。

去年9月，東莞市發布的《關于防范兜售新建商品住房房源指標行為的提示》顯示，經過調查發現，個別經紀機構及其從業人員存在宣稱只要交付10-30萬元就可取得某指定熱門樓盤房源的選房指標或優先選房機會的行為。東莞市提醒市民，任何以提供“獲取選房指標”“鎖定房號”“優先選房”服務為由收取金錢的行為，都涉嫌違法違規。

諸葛找房數據研究中心指出，采取公證搖號、積分排序等方式購買商品住房，嚴格執行差別化住房信貸政策，這將在一定程度上促進購房交易的公平性，較好地遏制了房價過快上漲的勢頭，促進市場平穩發展。

利好剛需購房者

“《通知》從多方面明確要求并實行革新式市場管理手段，體現了東莞市進一步加強房地產市場調控的決心以及治理的全面性，也是積極響應國家確保實現“三穩”目標、貫徹房住不炒理念的要求。”諸葛找房數據研究中心指出。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，盡管被稱為“史上最嚴”，但本次調控依然體現了維護市場穩定健康發展，支持剛需購房，讓房地產服務于城市發展的思路。東莞市一中介對《華夏時報》記者表示，“本次調控預計影響不會太大，相對來說有利于剛需購房。”

其實，去年7月以來，東莞的樓市調控政策就一直不斷，另外，這已經不是今年東莞首次對樓市進行調控。此前的2月27日，東莞市發布《關于進一步加強房地產市場調控的通知(東建〔2021〕6號)》，對“假離婚”的現象進行打擊，將非莞戶籍購房者的社保要求提高至“四年內連續繳納社保3年”，宣布今年供應的住宅用地將不少于300公頃，人才安居房不少于5000套。

“如果去年以來的各項政策能夠真正落地，特別是能管控住土地和資金，讓源頭的成本能夠降下來，進而穩定住預期，樓市降溫在情理之中。”李宇嘉表示。

東莞本次調控最直接的原因或許是應對未來樓市火熱的預期。

李宇嘉表示，去年以來東莞出讓了一部分高價地，這部分地塊在今年下半年可能會形成新房供應，有可能慣性推高新房的價格。根據東莞樂居統計，8-12月東莞住宅供應將增多，約50個純新樓盤將入市，其中有多個高地價項目。另外，值得注意的是，6月東莞新房網簽4883套，環比5月上漲38%，均價26937元/平，環比上漲8.6%。

“近期東莞開始增加用地，但部分區域出讓的地塊價格較高，可能會進一步推高市場對房價上漲的預期。”李宇嘉表示，東莞新房庫存比較低，開發商搶地補庫存的動力比較大，因此市場迫切需要新的調控政策。本報記者 張慧敏 李未來 深圳報道

標簽： 樓市調控 剛需購房者 限購范圍 增值稅免征