2017年3月第一次限購政策出臺前，香河這個環京熱地的房價一度高達近三萬一平。今年是限購第4年，香河房價已“膝蓋斬”，一些項目房價在一萬元/平左右，甚至有項目參考價低至8500元/平。

盡管房價僅有從前的三分之一，但香河樓市卻門可羅雀。

《華夏時報》記者日前走訪了3個項目樓盤，當日，三個售樓處也僅有記者一位訪客。目前，限購政策要求非本地戶籍客戶購房必須滿3年當地社保，這將大部分外地客戶攔在了大門外。

為促進成交，有香河新房銷售悄悄對記者表示，“目前已經變相放開了。”記者調查發現，部分開發商為賣房使出渾身解數：包括承諾為外地客戶“解決”購房資質、買房送車位、送陽臺等。

開發商為賣房各顯“神通”

今年是香河實施限購的第4年，如今的香河樓市情景如何?近日，《華夏時報》記者實地探訪了3個項目樓盤，空蕩蕩的售樓中心，現場并無其他訪客。與昔日的熱鬧喧嘩相比，如今的香河樓市十分蕭條。

開發商失去了核心客戶群，為將房子賣出去，開始為外地客戶找單位繳納社保，先賣房，3年社保滿期后再網簽。“在執行政策，也可讓客戶先買房子。”香河御景置業房地產開發有限公司“公園壹號”項目銷售人員張蘭(化名)對《華夏時報》記者說。

3年當地社保繳納記錄，是外地購房客與香河樓市之間無法逾越的鴻溝嗎?張蘭告訴記者，如果買一手房，開發商可以給解決資質。外地人現在到香河來買房，首付比例也可以達到30%。張蘭還稱(首付比例)從去年開始調整，從50%降到30%了。然而，后續記者查詢有關資料，并未發現官方政策有這項變更。

據張蘭介紹，公園壹號的開發商比較有實力。該開發商配建有安置房，安置房部分戶型與商品房近似，當銷售引領記者前往該項目的安置房實樓里看參考戶型時，記者發現，位于安置樓高層的新房房間正在向外滲水，兩處滲水痕跡長達一米左右。

除公園壹號外，春城綠景蘭亭苑項目銷售也表示有“途徑”幫客戶解決購房資質。公開信息顯示，該項目由香河春城房地產開發有限公司開發，2019年10月開盤。該項目銷售李佳(化名)稱，項目2016年拿地，2017年開始建，約2018年末2019年初開始銷售。

李佳稱，購買春城綠景蘭亭苑不僅可以解決購房資質問題，車和房子還是綁定的，買房就送車位，簽署贈送協議。如果購買三居室還贈送兩個陽臺。

一位香河的中介向記者透露：“(購房)資質分四條，滿足哪一條都能買房，開發商說解決資質(的意思)是解決技能證書和學歷。“

《華夏時報》記者現場看到，公園壹號和春城綠景蘭亭苑售樓處的大廳均掛有多條紅色條幅。其中一條橫幅顯示：“購買商品房住宅前，應先取得香河縣商品住房的購房資格證明。”李佳告訴記者，這是前兩年房管局要求掛的。此外，李佳還表示，房管局查得很嚴，經常下來檢查是否存在銷售違規行為。

據李佳介紹，春城綠景蘭亭苑項目的老板原是香河當地的家具行業大佬，2016年拿地50畝，是初次在房地產行業小試牛刀。另外還在別處拿地200畝，預備建商業地產。

《華夏時報》記者從天眼查公開信息看到，春城綠景蘭庭苑項目開發商“香河春城房地產開發有限公司”大股東是張寶春，其名下除香河春城房地產開發有限公司外，還在香河益馬家具有限公司擔任監事，在香河縣春城家具批發城擔任法人(該公司已于2005年吊銷)。有關銷售所言該公司拿地200畝，預備建設商業地產的信息，記者未得到核實。

扛8年不降價的“高冷”老盤

除前述兩個項目外，《華夏時報》記者還走訪了三田雍泓?青海城項目。

三田雍泓?青海城項目緊鄰北京通州區，從該項目出發，駕車10分鐘即可看見“北京界”。

三田雍泓?青海城小區門口左側有一處“售樓中心”，售樓中心顯示“蝸居”標識。不過，銷售人員張輝(化名)告訴記者，這里就是三田雍泓?青海城項目售樓中心，之前在(小區)院子里，后搬遷至此。

張輝告訴《華夏時報》記者，目前，該項目的價格區間在18000元/平米-21000/平米之間。這一價格相比其他項目顯得非常“高冷”，比同類項目的價格高出許多。“大概高出百分之六七十”張輝表示。

公開信息顯示，該項目共兩期，開盤時間分別為2013年5月23日和2015年5月23日。不過，該項目的銷售周期很長，至今仍在去化中。

目前，緊鄰該項目的萬潤?北京運河灣項目均價約9200元/平米。但三田雍泓?青海城仍然堅持對價格“死扛”。不降價的原因是什么?張輝說：“是公司不降價。”至于公司不肯降價的原因，張輝稱，因離北京近且是現房。

記者了解到，三田雍泓?青海城從開盤至今已銷售8年。近日，該項目在安居客平臺推銷剩余尾房信息，信息顯示，目前1號樓至12號樓均有在售房源。該項目開盤時間在香河樓市限購政策發布前，也就是說，這個項目的銷售經歷過限購前香河樓市的門庭若市，也歷經了限購后的門可羅雀。

三田雍泓?青海城項目2016年交房。《華夏時報》記者在其小區門口看到，小區大門和樓體外立面經過五六年的風雨洗禮已不再光鮮，很難想象，這里還有新房的庫存。

香河樓市跌宕起伏

因為毗鄰北京通州區，因此許多工作在通州的北漂會選擇在香河置業。白天在通州工作，晚上回香河睡覺。因此，香河也被稱“睡城”。因為環京的區位優勢，香河曾是炒房客的沃土，房價一度逼近30000元/平。

2017年6月2日，香河出臺限購政策，政策要求，非本地戶籍購房要求滿3年當地社保，且只能購買一套，補繳的社保不得作為有效憑證。這一政策的出臺，使香河樓市瞬時冰封，外地客戶多數被“屏蔽”。

限購政策之前，曾有傳聞稱，北三縣將與通州統一規劃、統一政策和統一管控。這曾讓許多投資客充滿期待，也成了開發商營銷話術的重要噱頭。“公園壹號”項目銷售人員張蘭(化名)告訴記者，直至2017年3月限購政策出臺前，香河一些樓盤成交價高達29800元/平米。

在2017年6月限購令到來之前，香河已經在3月迎來了一波限購，但是3月新政并沒有將市場熱度打壓下去。

2017年3月21日，限購政策要求，非本地戶籍居民限購1套住房且購房首付款比例不低于50%。消息一出，輿論嘩然，但香河房價并未下降，反漲了幾千元。究其原因，張蘭分析客戶心理：趕緊買，不買就買不到了!

無論是客戶的恐慌心理在先，還是一些來自賣方的誘導性信號發揮了作用，總之，這一階段，香河樓市出現一波短暫的熱購潮。

據張蘭介紹，限購令發出后近3個月，房價一路飆升，從23000元/平米躍至26000元/平米。按此漲幅，平均每個月漲幅1000元，以100平房子為例，總價230萬，不足3個月，價值達260萬。

然而，令許多購房者始料未及，這波購房熱潮竟成了香河房價大跌前“最后的瘋狂”。房價飆升3個月后戛然而止，樓市行情出現戲劇性反轉。

2017年6月2日，廊坊市人民政府發布《關于進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，意見明確指出，非本市戶籍居民購房需提供3年當地社保且限購1套，且補繳的社保不得作為購房有效憑證。

這一消息如深水炸彈。提供3年當地社保的要求，意味著外地購房客的購房門路幾乎被卡死。 “在北三縣買房的都是去北京上班的北漂，很多人的社保是在北京繳納。“張蘭說，”從此以后，房價剎住車了。”

2017年，二手房業主和購房者之間出現過一段時間的心理博弈。業主不急，購房客也不急，雙方僵持了一段時間。不過，這種僵持，最終被業主打破。一些業主采用高杠桿炒房，三兩個月還能應付，時間一長，資金鏈斷裂，不得不降價售房。至此，房價開始下跌。張蘭表示，當時“跌得很猛”。

李佳告訴記者，在香河樓市最“瘋狂”那段時候，曾有開發商和中介合力哄抬房價。 “以前各大中介、開發商合伙去炒，大家合伙一起漲，香河頭幾年也這樣。“李佳說。張蘭告訴記者，其認識一位炒房客，手持70多套房，這些房子都使用親友的名字，均是貸款或借款買房，在限購政策出臺后，迫于資金壓力，開始降價賣房。

前不久，《華夏時報》以及多家媒體曾報道過，燕郊曾經出現過一個事例，總價300萬的房子，限購后價格大幅度縮水，總價變成170萬左右。業主因償還貸款吃力，不得已喊話“免費送房”。接盤者只要肯接盤，房子免費，只要將貸款還清即可。

送房的消息一出，許多人難以置信竟有如此“好事”，但進一步推敲發現，償還貸款的錢也足夠按最新的市場價買一套新房。張蘭對記者表示，“這雖然是個例，但也說明當時市場的一個情況。”

未來，香河樓市還會漲價嗎?一位資深的香河房產中介認為，香河樓市未來漲價與否，主要看未來通州的建設。目前，不少企業搬遷通州，如果未來通州的人數不斷上升，那么日后購房需求必然增加。在此背景下，香河的房價仍存在漲價的可能性，但具體漲幅無法確定。

業內專業人士對購房者建議，在香河買房要有長期自持的準備，兩年內，可能不會有大漲幅。記者 李未來 見習記者 于麗麗 廊坊報道

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