穩(wěn)中向好的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，促進(jìn)了上海甲級寫字樓市場持續(xù)回暖：據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年二季度，上海甲級寫字樓凈吸納量錄得40.04萬平方米，環(huán)比一季度增長10.2%。連續(xù)五季度呈現(xiàn)上揚(yáng)局面。而受益于成交顯著回暖，全市甲級寫字樓平均空置率也有所下降。與此同時(shí)，大宗交易市場整體活躍度亦得以提升。第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部經(jīng)理張毅指出，機(jī)構(gòu)買家慢慢回歸市場，意圖在價(jià)格較有優(yōu)勢的市場中，踩準(zhǔn)基本面復(fù)蘇的節(jié)奏。

二季度上海寫字樓市場持續(xù)上揚(yáng)

今年以來，上海經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，市場信心顯著回暖，上海寫字樓市場需求持續(xù)提升。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，自去年二季度以來，上海寫字樓市場連續(xù)五季度呈現(xiàn)上揚(yáng)局面。今年二季度，上海甲級寫字樓凈吸納量錄得40.04萬平方米，環(huán)比一季度增長10.2%。

“二季度，上海甲級寫字樓凈吸納量環(huán)比翻一番，共計(jì)41.1萬平方米，為過去三年以來最高季均水平，因疫情被擱置的市場需求于本季度得到充分釋放。”在“2021半年度房地產(chǎn)市場回顧及展望暨中國產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)市場分析”媒體分享會(huì)上，第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部高級經(jīng)理徐夢璐介紹說，二季度，上海甲級寫字樓市場迎來四個(gè)新項(xiàng)目入市，共計(jì)為市場增加約25.8萬平方米寫字樓面積，截至季末，全市甲級寫字樓總存量達(dá)1430萬平方米。

受益于成交顯著回暖，盡管有新項(xiàng)目入市，二季度全市甲級寫字樓平均空置率仍有所下降。第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，上海二季度寫字樓平均空置率較一季度環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)至14.5%。戴德梁行亦發(fā)文指出，需求的提升使得上海甲級寫字樓空置率回落至18.8%，環(huán)比上季度下調(diào)1.9%，其中核心區(qū)14.6%，新興區(qū)25.1%。

隨著項(xiàng)目出租率的改善，甲級寫字樓的租金也有所回升。戴德梁行中國區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)主管、董事總經(jīng)理魏超英透露，從租金表現(xiàn)來看，二季度，上海甲級寫字樓平均租金8.08元/平方米/天，跌幅環(huán)比收窄;核心區(qū)租金為9.25元/平方米/月，環(huán)比下滑0.9%;新興區(qū)在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的推動(dòng)下整體租金水平環(huán)比上揚(yáng)1.9%，為6.37元/平方米/月。

徐夢璐向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，今年下半年，上海寫字樓市場還將迎來100萬平方米新增供應(yīng)，其中超過75%將集中于非核心商務(wù)區(qū)。其強(qiáng)調(diào)，“新項(xiàng)目愈加注重可持續(xù)化和健康舉措，包括防疫措施”。

戴德梁行同樣指出，下半年上海寫字樓市場供應(yīng)規(guī)模將超過百萬方，其中普陀、濱江沿線規(guī)模較大。盡管認(rèn)為短期內(nèi)這些市場的租金和出租率依然承壓，但魏超英強(qiáng)調(diào)，展望未來，上海繼續(xù)營造超一流營商環(huán)境，上海對人才吸引力排名全球第四，中小企業(yè)融資環(huán)境領(lǐng)先全國城市等利好投資環(huán)境將不斷吸引優(yōu)秀人才及企業(yè)進(jìn)駐。

此外，從行業(yè)發(fā)展來看，魏超英介紹說，在推進(jìn)上海全球資產(chǎn)管理中心建設(shè)、促進(jìn)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、加快建設(shè)國際消費(fèi)中心城市、提升上海國際貿(mào)易中心能級規(guī)劃等利好產(chǎn)業(yè)政策推動(dòng)下，金融、醫(yī)藥、線上貿(mào)易、線上消費(fèi)、線上娛樂、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)等行業(yè)為中堅(jiān)力量，向高質(zhì)量、多元化邁進(jìn)。

外資買家大宗交易占比上漲約65%

寫字樓市場需求逐步回暖的同時(shí)，上海大宗交易市場整體活躍度亦有所提升。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，2021年第二季度市場共完成15宗大宗成交，合計(jì)成交金額達(dá)人民幣134億元。若加上資產(chǎn)包收購中位于上海的各項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值，總成交金額可達(dá)約人民幣423億元。

戴德梁行方面指出，代表性的成交包括領(lǐng)展32億收購七寶萬科廣場50%權(quán)益、中泰證券27.4億收購?fù)鉃┲行腁2 & C2等。《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，尤其是今年六月底，市場上披露多筆大宗成交，其中包括黑石以人民幣195億元收購SOHO中國55%股權(quán)，博楓以89億元從麥格理收購包括五項(xiàng)零售資產(chǎn)的資產(chǎn)包以及平安保險(xiǎn)以人民幣330億元收購六項(xiàng)來福士中心部分股權(quán)。這幾個(gè)資產(chǎn)包收購中均包括一項(xiàng)或多項(xiàng)位于上海的核心或次核心資產(chǎn)。

戴德梁行方面提供的數(shù)據(jù)顯示，買家類型方面，2021年上半年大宗交易市場投資型買家占比由2020年下半年的26%提升至58%，增幅明顯;外資買家占比38%，相較2020年上漲約65%，充分彰顯其對上海高流動(dòng)性和吸引力的看好。至于物業(yè)類型，得益于國家對新基建的支持，數(shù)據(jù)中心及工業(yè)/物流成交增長明顯，其中凱德36.6億收購閔行數(shù)據(jù)中心更是創(chuàng)下上海數(shù)據(jù)中心成交總價(jià)新高。

“有關(guān)資本化率，投資者出于對市場不確定性及租賃風(fēng)險(xiǎn)的考量，對于投資回報(bào)的要求相較2020年有所上升。另外，考慮到近期投資者活躍程度提升，第三季度各類型物業(yè)的資本化率預(yù)計(jì)將保持穩(wěn)定。”戴德梁行大中華區(qū)資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出。

“機(jī)構(gòu)買家慢慢回歸市場，意圖在價(jià)格較有優(yōu)勢的市場中，踩準(zhǔn)基本面復(fù)蘇的節(jié)奏。”第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部經(jīng)理張毅強(qiáng)調(diào)，值得一提的是，伴隨政策支持以及大量來自年輕職業(yè)人的租房需求涌現(xiàn)，投資者認(rèn)為中國租賃住宅市場前景廣闊，對該類資產(chǎn)的投資興趣有所增加。

張毅預(yù)計(jì)，2021年下半年上海投資市場成交量會(huì)有所上升。在經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)發(fā)展，企業(yè)上市節(jié)奏不變的情況下，自用買家預(yù)計(jì)會(huì)保持目前的活躍程度。而允許閑置非居住存量房屋改建為保障性租賃住宅、以及允許保障性租賃住宅作為基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金底層資產(chǎn)的政策，則進(jìn)一步促進(jìn)租賃住宅市場的發(fā)展。“在此基礎(chǔ)上預(yù)計(jì)會(huì)有更多投資者進(jìn)入該市場，借由政策利好，形成投資閉環(huán)，進(jìn)而獲取收益。”張毅表示。

展望2021年下半年，葉國平認(rèn)為，韌性下的上海機(jī)會(huì)還有不少。例如，新基建背景下，發(fā)行REITs成為項(xiàng)目的可行退出方式;預(yù)計(jì)可發(fā)行REITs的物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、商務(wù)園區(qū)及長租公寓將額外受到追捧;在日趨嚴(yán)格的拿地條件下，可散售住宅或公寓類快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目將更具優(yōu)勢，預(yù)計(jì)2021年下半年將重新出現(xiàn)比較多的成交案例;三道紅線和融資收緊的雙重政策影響下，開發(fā)商與高負(fù)債業(yè)主將有更大機(jī)會(huì)與動(dòng)力，以市場預(yù)期價(jià)格出售其在一線城市持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等。記者 李貝貝 上海報(bào)道

標(biāo)簽： 上海寫字樓市 外資買家 出租率 甲級寫字樓