在保障性租賃住房受重視程度不斷加深的背景下，住房租賃市場的融資環(huán)境也不斷收緊。

國務院辦公廳7月2日印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。此前的4月，住建部等6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》，對住房租賃企業(yè)進行嚴格的資金監(jiān)管。

針對租賃企業(yè)的融資難，在日前舉行的“2021年中國上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力研究與評估成果發(fā)布會”上， 有專家提出，以“租賃REITs”的方式，提供融資新思路。

租賃住房REITs新思路

前不久，我國首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的上市引起了業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。7月2日，國家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》，要求各地發(fā)展改革委要把基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為一項重點工作，高度重視、積極推動，盤活存量資產(chǎn)，促進形成投資良性循環(huán)。

對REITs的推動和對保障性租賃的重視，令業(yè)內(nèi)產(chǎn)生了“聯(lián)想”，部分專家開始探討“租賃REITs”的可行性。專家在研究中發(fā)現(xiàn)，不動產(chǎn)投資信托基金作為融資改革的重要抓手，對于租賃住房也有著重要意義。

清華大學國家金融研究院副院長王嫻認為，“房企原來的模式是開發(fā)、銷售，但如果企業(yè)發(fā)行租賃住房REITs，開發(fā)銷售完成后，企業(yè)可以作為租賃住房的管理人，實現(xiàn)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，變成輕資產(chǎn)的企業(yè)，來經(jīng)營不動產(chǎn)。”

REITs除了幫助企業(yè)更好地融資外，還可以轉(zhuǎn)變企業(yè)經(jīng)營模式，讓企業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。王嫻表示。

“如果一個企業(yè)持有租賃住房，它可以以租賃住房為基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)立REITs，向公眾投資者去發(fā)行，就和企業(yè)IPO一樣去籌集資金，這些持有人最后享有租賃住房的租金收益，或者租賃住房的資產(chǎn)。”王嫻說。

對此，王嫻還提出一則案例，以普洛斯倉儲REITs為例，普洛斯實際上持有6個物流園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，通過將其6個基礎(chǔ)資產(chǎn)打包放在項目公司來發(fā)行REITs，使公眾投資者擁有物業(yè)，而普洛斯變成管理人。

對于我國已上市的首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs未來市場前景，中金策略在其研報中分析認為，長期來看，我國無風險利率處于下降區(qū)間，并逐漸向發(fā)達國家收斂。在國內(nèi)利率易降難升的大環(huán)境下，中國REITs依靠相對穩(wěn)定的分紅和更高的資產(chǎn)增長彈性，未來將會受到機構(gòu)投資者的青睞。

如何實現(xiàn)融資轉(zhuǎn)型？

當下，整個房地產(chǎn)市場融資環(huán)境明顯趨嚴，除了租賃市場以外，“三道紅線”之下房企的融資模式轉(zhuǎn)型也勢在必行。

對此，中國上市公司協(xié)會會長宋志平建議，“提高上市公司治理水平首先要保證股東權(quán)益，尤其要保證中小股東權(quán)益。把脈經(jīng)濟發(fā)展動向，有利于房企做有準備之戰(zhàn)。”

在住房金融的保障問題上，植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長、中國首席經(jīng)濟學家論壇理事長連平認為，住房金融應該提供結(jié)構(gòu)性和保障性支持。所謂結(jié)構(gòu)性就是要重點支持其中一部分該支持的領(lǐng)域，保障性就是通過金融支持使得行業(yè)運行比較平穩(wěn)，不要出現(xiàn)風險，尤其不要出現(xiàn)系統(tǒng)性風險。

連平進一步分析認為，“從整個貨幣金融政策來看，還是要保持整體流動性合理充裕，在合理充裕基礎(chǔ)之下，有關(guān)金融行業(yè)應給予房企融資支持，以控制風險并增加有效的住房供給。建議加大房地產(chǎn)建設(shè)‘后半段’金融支持力度。”

“從房地產(chǎn)到證券化金融資產(chǎn)，這是中國資產(chǎn)結(jié)構(gòu)要進行的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。”對于房地產(chǎn)行業(yè)的不斷轉(zhuǎn)型，中國人民大學原副校長、中國人民大學學術(shù)委員會副主席、中國資本市場研究院院長吳曉求表示，“這既有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展，也有利于資本市場的發(fā)展，有利整個金融功能體系的轉(zhuǎn)型，也利于保障資產(chǎn)的安全性。”

租賃的保障功能

國辦7月2日發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》明確指出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。央視新聞評論提到，“保障”二字，點出了此次發(fā)展的租賃住房有別于完全由市場形成價格的租房市場的屬性，確定了需要“保障”的對象，精準給予解決方案。

但對于企業(yè)來講，租金低、面積小，在運營管理和盈利角度都是很大的挑戰(zhàn)。

對此，龍湖冠寓相關(guān)負責人對《華夏時報》 記者表示，實現(xiàn)品質(zhì)與效率的平衡確實比較難，這需要有豐富的存量資產(chǎn)盤活、租賃住房運營經(jīng)驗，能夠提供投資研判、產(chǎn)品設(shè)計、銷售管理、資產(chǎn)管理、對客服務等綜合性的解決方案。

其表示，以冠寓為例的話，針對新青年、新市民的租房痛點，以三條產(chǎn)品線“豆豆、松果、核桃”，分別是床位式集宿型產(chǎn)品、單間式公寓型產(chǎn)品、套間式住宅型產(chǎn)品，分別服務于城市務工基礎(chǔ)服務人員、城市新青年新市民、城市小家庭和外派精英人士，對應“一張床、一間房、一套房”三種不同租房需求。截至2020年底，冠寓租金收入同比增長55%，4年復合增長率達221%，現(xiàn)已成為集團經(jīng)營性收入的穩(wěn)定貢獻源。

在租賃“保障化”的同時，租賃市場的監(jiān)管力度也在不斷加大，企業(yè)面臨更加嚴峻的融資形勢。

2021年4月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、公安部、市場監(jiān)管總局、國家網(wǎng)信辦和銀保監(jiān)會6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》，針對從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)，明確了管理、經(jīng)營行為、資金等7方面監(jiān)管措施。

6月初，深圳市住建局發(fā)布有關(guān)部門關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知。7月1日，財政部陜西監(jiān)管局發(fā)布有關(guān)住房租賃市場發(fā)展試點中存在的問題及建議。在渠道供應、政策支持、市場環(huán)境方面對住房租賃體系提出了指導性意見。期間，上海、福州、天津等地也發(fā)文表示將對住房租賃市場加強監(jiān)管。

作為緩解城市住房矛盾的重要抓手，王嫻預計，下一步，租賃住房REITs有望繼基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs首批試點項目之后，成為REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)多元化的一個重要領(lǐng)域進行探索試點。記者 李未來 實習生 苗詩雨 北京報道

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