經歷了2017-2018年的上漲周期，2019年三四線城市熱度進入下行通道，市場上對于三四線城市不具備可持續發展空間的論斷似乎再度達成一致性預期。

回溯歷史，三四線城市房地產市場曾經經歷過長達5年的衰退期。2009年至2011年，全國房地產市場全面回暖，三四線城市土地供應大幅提升，如無錫、常州、寧波等城市一年供地的面積需要三年時間才能消化。大量供地之后，新區建設需要建設周期，項目配套不完善，購房需求下降，部分城市出現大量“鬼城”。大量房企進入三四線城市后被套，供給過量之下房價也無起色，最后房企和金融機構紛紛逃離三四線城市。

2015年，隨著去庫存政策的深化以及棚改貨幣化政策的推進，三四線城市迎來房價上漲契機。但棚改貨幣化僅為催化作用，這次三四線市場的復蘇可以稱為體系性復蘇，同時受益于以下三個因素：

第一，供給真空。2013年之后土地市場成交情況惡劣，土地價格低，政府無力收儲，因此政府開始主動控制土地出讓量，三四線城市的供給隨之呈較低水平。

第二，一二線溢出效應。一二線城市土地供應減少之后，房企開始尋找三四線機會，金融機構在一二線調控政策后，也開始尋找三四線機會。對于購房者和投資者來說，一二線城市房票難得，而三四線房價相對較低，投資門檻也較低。

第三，新城配套完善。新城經過幾年的開發和建設后逐步開始成熟，交通、商業、學區配套完善，激發了居民的購房需求。

未來，仍有兩大因素能夠支持三四線房地產市場的發展。一方面，部分三四線城市城區人口比重較低，人口從村、鎮向市區集中帶來的購房需求仍是比較明顯的;另一方面，即使是一些人口流出較多、產業基礎薄弱的城市，外出打工者受制于一二線城市購房資格和高企的房價，也有很多會選擇返鄉置業，這也會帶來需求的支撐。另外三四線城市的自住改善型需求也是比較充分的，例如碧桂園的好房子系列產品在三四線城市賣得非常好，也正是因為碧桂園發掘了這一類需求，進行了產品打磨，進一步拓寬了其在三四線城市的市場份額。

(作者系億翰智庫地產首席分析師)

標簽： 房地產市場 市場份額