2021年3月底，一封《致投資者函》突然開始在網(wǎng)絡(luò)上流傳。不過，這份文件剛剛傳播不久，便顯示出“被刪除”的狀態(tài)。有網(wǎng)友截下圖片，圖片顯示，這份文件的撰寫者是泛海控股董事長盧志強。

“我經(jīng)商辦企業(yè)已經(jīng)三十多年，但是對近兩年所遇到的困難估計不足。”該文件中有這樣一句話。不過，無論文件是否真實，有一點不可否認，泛海控股正在面臨一場嚴重的債務(wù)危機。

面臨階段性現(xiàn)金流匹配問題

6月2日，泛海控股收到了關(guān)于2020年年報的問詢函。在這封長達10頁的問詢函中，深交所要求泛海控股對13個問題作出回復，其中包括公司房地產(chǎn)開發(fā)項目存貨周轉(zhuǎn)率較低的原因、金融行業(yè)營收款項的主要核算內(nèi)容、應(yīng)收賬款的形成原因等。這些問題最終指向了泛海控股的債務(wù)、房地產(chǎn)項目開竣工、資金流向。

值得關(guān)注的是，泛海控股曾兩次發(fā)布公告延期回復問詢函，表示由于回復涉及的相關(guān)事項較多，部分內(nèi)容需要進一步核實、確認。6月23日，泛海控股所聘用的永拓會計師事務(wù)所對于問詢函給出了回復。

此前，深交所的問詢函指出，泛海控股在報告期內(nèi)貨幣資金約為193.88億元，其中，存放在境外的款項為17.23億元，受限制的貨幣資金合計為47.4億元。深交所要求泛海控股詳細說明境外存款的存放地點、存放類型、資金安全性、以及境外資金規(guī)模與境外業(yè)務(wù)的匹配性等。

針對境外存放的資金款項，泛海控股方面回應(yīng)，主要的存放地點包括香港、美國和新加坡，境外存款賬戶全部在有拍照及受監(jiān)管的銀行開立。具體來看，泛海控股的境外存款中，可以隨時支取的約為2.14億元。

泛海控股方面在回復中表示，因為公司受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控、金融行業(yè)監(jiān)管環(huán)境和境內(nèi)外多輪疫情疊加影響，特別是2020年以來，新冠疫情對與公司所屬武漢中央商務(wù)區(qū)項目銷售、回款、開發(fā)進度等形成重大負面影響，公司當前面臨階段性現(xiàn)金流匹配問題。

房地產(chǎn)項目“周轉(zhuǎn)慢”

數(shù)據(jù)顯示，泛海控股正在面臨較大的債務(wù)壓力，其短期借款金額為182.65億元，一年內(nèi)到期的非流動負債金額為292.57億元，其他流動負債為3.65億元。對于泛海控股而言，當務(wù)之急便是要著手解決“還債”的問題。

針對償還短期債務(wù)的具體措施，泛海控股方面表示：“加大住宅項目入市力度、積極回收各類應(yīng)收賬款和加快推進境內(nèi)資產(chǎn)處置，同時加快完成子公司的股權(quán)引戰(zhàn)工作等。”簡而言之，針對債務(wù)問題，泛海控股打算賣住宅項目，然后變現(xiàn)充足現(xiàn)金流。

不過，這條路究竟能否走得通還有待商榷。數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年末，泛海控股的存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.03、0.02、0.02，低于同行業(yè)0.23的均值。深交所也要求泛海控股說明公司存貨周轉(zhuǎn)率較低的原因，以及是否存在滯銷的情形。0.02左右的存貨周轉(zhuǎn)率表明了泛海控股建造項目、去化的周期遠遠低于行業(yè)正常速度。

公開資料顯示，泛海控股的房地產(chǎn)項目類型包括了住宅、公寓、酒店、寫字樓、大型綜合體等多種業(yè)態(tài)，所開發(fā)的產(chǎn)品主要為高端或者精品項目，例如北京泛海國際居住區(qū)、武漢商務(wù)區(qū)、杭州民生金融中心等。

曾被泛海控股寄予厚望的武漢商務(wù)區(qū)的多個項目在2009年-2019年內(nèi)陸續(xù)開工。10年的建造時間內(nèi)，整個項目截至2020年上半年還有超過7萬平方米的土地竣工面積為0。

另外，早在2019年，泛海控股就開始出售旗下的地產(chǎn)項目以回收資金。2019年1月份的一個早上，融創(chuàng)中國突發(fā)一則交易公告，表示與泛海控股旗下的項目武漢中央商務(wù)區(qū)簽訂了協(xié)議，持有北京泛海國際居住區(qū)1號地塊和上海董家渡項目100%的權(quán)益。

在交易之后，融創(chuàng)中國獲得了兩宗優(yōu)質(zhì)地塊，而泛海控股的賬面上面則多了可以短期內(nèi)緩解債務(wù)壓力的125億現(xiàn)金。

去地產(chǎn)化轉(zhuǎn)型失敗？

泛海控股之前是一家房地產(chǎn)公司，主要的經(jīng)營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)。不過，在2020年1月份，經(jīng)過中國證監(jiān)會核準之后，泛海控股的行業(yè)分類正式由房地產(chǎn)業(yè)門類更新為了金融業(yè)門類。同時，泛海控股房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收占比也縮減至不足20%，金融化業(yè)務(wù)的營收占比則上升至80%。

但是，究竟是為了充裕轉(zhuǎn)型“失敗”帶來的資金缺口，還是看準了金融業(yè)的發(fā)展前景從而去地產(chǎn)化，兩者有著明顯的差別。泛海控股從地產(chǎn)轉(zhuǎn)為金融，這條路走了7年的時間。

在近3年時間中，泛海控股開始頻繁處置房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，開始將更多的注意力放置到了金融領(lǐng)域。在深交所給出的13個問題中，僅有1個問題涉及到了房地產(chǎn)領(lǐng)域，剩余的基本上集中在公司的金融業(yè)務(wù)。

對比泛海控股近3年的財務(wù)數(shù)據(jù)可以看出，公司在2020年的營業(yè)收入的確較此前有所增長，但凈利潤卻首次呈現(xiàn)出虧損的狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，2020年，泛海控股的凈利潤為-46.22億元，同比下降了522.15%。

針對凈利潤下滑的原因，泛海控股方面表示，其一則是受到境外宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響和新冠肺炎疫情的影響，部分項目預計未來可回收金額減少，因此對部分項目及相關(guān)商譽進行了計提減值準備。

其二，公司核心地產(chǎn)項目武漢中央商務(wù)區(qū)項目的工程進度、銷售、經(jīng)營受到了較大的影響，導致武漢中央商務(wù)區(qū)項目結(jié)算收入未達到預期。而剩余的兩個原因則與金融業(yè)務(wù)有關(guān)，其分別是旗下子公司針對個別項目計提了公允價值損失和減值準備，以及人民幣升值，泛海控股由此產(chǎn)生了大額的匯兌損失，導致了財務(wù)費用出現(xiàn)了增加。

在資金危機顯露出來之后，泛海控股開始著手嘗試“自救”。2021年4月份，泛海控股發(fā)布公告，表示控股股東中國泛海終止并購Genworth。據(jù)悉，這筆交易歷時四年有余，作價高達27億美元。Genworth是美國大型綜合金融保險集團，Genworth公開表示，中國泛海無法在合理的時間內(nèi)完成雙方擬議的交易，但是為了能夠使公司的未來更加清晰，實現(xiàn)股東價值的最大化，董事會決定終止中國泛海的并購交易。

對于此前頻繁在投資市場上出手，力圖在金融領(lǐng)域發(fā)力的中國泛海和泛海控股而言，終止并購不是一件常見的事。同時，近期，泛海控股拍賣了2.94億股股份。上述股份被分為5筆競拍，每筆拍賣標的物均為公司股份的5880萬股，起拍價為1.31億元。

據(jù)悉，此次拍賣有2筆標的物流拍，有2筆以1.31億元的價格被拍走，有1筆則是以1.36億元的價格被拍走。拍賣之后，泛海控股的上述股權(quán)折現(xiàn)3.98億元。針對房地產(chǎn)項目開竣工、債務(wù)等相關(guān)問題，《華夏時報》記者聯(lián)系了泛海控股方面，其告知了記者相關(guān)負責人聯(lián)系電話，但記者多次撥打電話，均無人接聽。后續(xù)，《華夏時報》記者會持續(xù)關(guān)注泛海控股的相關(guān)動態(tài)。本報記者 李凱旋 李未來 北京報道

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