近日，長城物業集團股份有限公司(下稱“長城物業”)向港交所遞交了招股書。目前來看長城物業的規模并不小，截至2021年3月31日，長城物業在管總建筑面積為1.15億平方米，在國內所有的獨立物業管理公司中，按照在管建筑面積計算，長城物業排名第一。

與近年來眾多上市的物業公司不同，長城物業并不依賴任何關聯地產開發商。長城物業表示，正因如此，市場競爭力是其創立以來不斷取得成功的關鍵驅動力。

規模第一的獨立物管企業

其實，長城物業上市的計劃早有跡象。2020年11月26日，長城物業董事長陳耀忠在“一應云”行業聯盟組織的年度大會上表示，物業服務從未像今天這樣得到資本的關注，隨著諸多物業企業上市，社區服務的價值被充分認知，上市物業服務企業的平均PE值數倍于房地產企業。

據悉，長城物業于1993年在深圳成立，1999年首次向北京拓展業務，截至2021年3月31日，其物業管理業務分布于31個省、直轄市和自治區的162個城市，62.4%的在管建筑面積位于一線或新一線城市。此外，其管理的許多物業是城市的地標性建筑，例如上海虹橋世界中心，寧波綠地中心、西安綠地中心、烏魯木齊綠地中心、蘇州繁花中心、太原繽紛時代廣場等。

招股書顯示，截至2021年3月31日，長城物業擁有708個在管項目及855個合約管理項目，在管總建筑面積為1.15億平方米，合約管理總建筑面積為1.53億平方米，為大約300萬名業主和住戶提供服務。2018年、2019年及2020年，其收入分別為24.04億元、28.10億元、30.36億元。

中指院指出，按照在管建筑面積計算，2021年長城物業在中國物業服務百強企業中排名第二。在國內所有的獨立物業管理公司中，按照在管建筑面積計算，長城物業排名第一。

招股書介紹，長城物業的收益主要來源于四條業務線，即物業管理服務、地產開發商增值服務、社區增值服務、專業服務。與眾多物業企業相似，物業管理服務仍然是長城物業的主要收入來源，2018-2020年，物業管理服務占據其總收入的比例都在75%-80%的范圍內。然而，從利潤率來看，相對社區增值服務、專業服務，物業管理服務的利潤率較低。

從在管物業類型來看，長城物業的在管物業包括住宅物業、商業綜合體、寫字樓、交通樞紐、學校、醫院及其他公共設施。值得注意的是，長城物業還管理了多個世界級場館或物業，例如2008年北京奧運會的奧運村，2022年北京冬奧會的崇禮場館。

在所有在管物業類型中，住宅物業收入占比最大，近三年保持在65%左右，其次是商業物業，近三年的占比30%左右，剩下的一部分收入則來自于公共物業。招股書顯示，相對非住宅物業來說，長城物業的住宅物業管理費較低。

碧桂園服務入局

招股書顯示，長城物業在建立之初由中洲控股(股票代碼：000042.SZ)全資擁有。經過多年變化，目前，長城物業的股份主要由公司多名執行董事擁有，中洲控股持有長城物業19.49%股份。

值得注意的是，在今年4月29日，行業龍頭碧桂園服務(股票代碼6098.HK)入局長城物業，持股比例為15.28%。對此，碧桂園服務對《華夏時報》記者表示，碧桂園服務此次收購屬于正常的財務投資。

“過去幾年物業行業開啟了上市潮，伴隨上市物管企業的不斷增加和擴張，行業也進入整合潮。在市場發展空間大、行業集中度相對較低的大背景下，規模擴張仍然是現階段發展的重點之一，也能進一步有效提升市場對行業及大規模物管企業的認可度。” 碧桂園服務在給《華夏時報》記者的回復中表示，相信雙方的合作將帶來多方面多維度的提升，實現強強聯合，推動行業發展。

58安居客房產研究院首席分析師張波對《華夏時報》記者表示，碧桂園通過入股的方式增加規模，是一種非常好的模式。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪對《華夏時報》記者表示，碧桂園入局長城物業的意圖在于分散自身資產布局，增加收益，其實這對于長城物業來說也是利好的，有碧桂園的穩固資金流的加入，有利于長城物業發展更快，在管理上也可能會注入新鮮的模式，有利于集團多維監管并穩定發展。

仍然面臨挑戰

與近年來眾多上市的物業公司不同，長城物業并不依賴任何關聯地產開發商。長城物業表示，正因如此，市場競爭力是其創立以來不斷取得成功的關鍵驅動力。

招股書顯示，截至2018年、2019年、2020年、長城物業的在管建筑面積分別為8444.2萬平方米、1.014億平方米、1.09億平方米。2019年和2020年，長城物業的在管面積增長幅度分別為16.7%、7.4%。利潤率方面，2018年、2019年、2020年以及截至2021年3月31日止三個月，長城物業整體毛利率分別為17.0%、18.3%、21.0%、21.1%。

張波對《華夏時報》記者表示，房企旗下的物業公司的在管面積擴張速度很快，這也是近年來房企旗下的物業公司在管面積增長迅速并且能夠上市的重要原因，而不依賴任何開發商的物業企業，在在管面積的擴張速度方面，仍面臨較大挑戰。

《華夏時報》記者在工作時間多次致電長城物業欲進行采訪，均無人接聽。記者 張慧敏 李未來 深圳報道

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