多年以來，公募REITs在我國遲遲難以取得實質(zhì)性進展，隨著國家推動建立租購并舉的住房制度，公募REITS在住房租賃領(lǐng)域取得突破，繼去年在政府層面首次出臺具體和專項的文件支持資產(chǎn)證券化發(fā)展后，2019年，公募REITS試點在落地速度上或?qū)⑦M一步加快。

新年伊始，上交所對外披露了2019年的工作部署，其中一項重要的內(nèi)容是進一步發(fā)揮債券市場直接融資功能，深化債券產(chǎn)品創(chuàng)新，推動公募REITS試點，加快發(fā)展住房租賃REITS。

在業(yè)內(nèi)人士看來，國內(nèi)目前由于尚未推出嚴格意義上REITs的相關(guān)法律法規(guī)，目前在市場上發(fā)行的產(chǎn)品均是部分符合了國外成熟市場REITs的標準，因此稱其為類REITs產(chǎn)品。去年，多家房地產(chǎn)主體嘗試發(fā)行類REITs產(chǎn)品，取得重大突破，但是真正的REITs仍未落地，今年，隨著租售并舉政策的繼續(xù)推進，公募REITs試點將大概率落地。

房企頻發(fā)住房租賃類REITs產(chǎn)品

對于上交所新一年關(guān)于REITS工作的部署，中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛表示，2019年，公募REITs試點有可能會落地。“近日，雄安新區(qū)規(guī)劃中也提到，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，從各個維度來說，關(guān)于REITs的推動都是趨于利好的。”

在王剛看來，“權(quán)益類REITs以及公募類REITs對于落實租購并舉，有很大幫助。推動公募REITs落地，無論是從政府層面，還是豐富中國資本市場投資品種，加大股權(quán)融資力度，給投資者提供更多投資品種等方面來說，都具有正向意義。”

隨著租購并舉政策的繼續(xù)推進，公募REITs的落地可能最先會在住房租賃領(lǐng)域取得突破，王剛認為，住房租賃或基礎(chǔ)設施都是一個很好的突破口。

從全球經(jīng)濟發(fā)展來看，REITs被證明是解決住房租賃融資來源的重要渠道。事實上，自從2017年底開始，開發(fā)商以及金融機構(gòu)關(guān)于住房租賃領(lǐng)域REITs的探索與嘗試已經(jīng)層出不窮，頻頻發(fā)行類REITs創(chuàng)新產(chǎn)品。諸如2017年10月11日，“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”正式獲批發(fā)行，這是中國首單權(quán)益性長租公寓資產(chǎn)類REITs，也是中國首單公寓類REITs項目。

此后，關(guān)于住房租賃領(lǐng)域的類REITs創(chuàng)新產(chǎn)品一發(fā)不可收。2017年10月23日，保利租賃住房REITs獲得上交所審議通過，這是國內(nèi)首單央企發(fā)行的租賃住房REITs，也是首單儲架發(fā)行REITs。2018年2月2日，碧桂園“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”成功在深交所獲批，產(chǎn)品規(guī)模100億元，采取儲架、分期發(fā)行機制，這是國內(nèi)首單百億規(guī)模租賃住房REITs。2018年5月11日，全國首單公共人才租賃住房類REITs獲深交所評審通過。

過去一年，包括旭輝、世茂、朗詩、恒大、上海地產(chǎn)等在內(nèi)的多家房企都成功發(fā)行了住房租賃資產(chǎn)支持專項計劃，總規(guī)模在300億元左右。

而在政策層面，去年也首次出臺具體和專項文件支持資產(chǎn)證券化發(fā)展。2018年5月份，中國證監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》(下稱《通知》)，積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。

公募REITs亟待制度掃除障礙

REITs是舶來品，如今在國外發(fā)達國家已經(jīng)發(fā)展非常成熟，但是在我國還處于初級階段，雖然2005年被提出來，但是，由于優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)稀缺、法律制度不完善、稅收障礙等原因，十多年來一直進展緩慢。

直到2016年，REITs試點工作被納入“十三五”規(guī)劃綱要，此后，住房租賃市場的培育和發(fā)展政策得到國務院的支持和認同，并將REITs首次視作鼓勵轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)運營”模式的重要渠道，我國REITs發(fā)展進入快車道。

戴德梁行發(fā)布2018《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)研究報告》顯示，2018 年國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場規(guī)模繼續(xù)保持快速上升勢頭，僅前10 個月成功發(fā)行的產(chǎn)品在數(shù)量上就已超過2017 年總和，發(fā)行規(guī)模接近2017 年全年總和。截至2018年10月31日，國內(nèi)已成功發(fā)行的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共計93單，發(fā)行規(guī)模2197.4億元。

但是，由于國內(nèi)缺乏相應公募基金和稅收方面的配套政策，國內(nèi)目前的實踐只能被稱之為“類REITs”。中國REITs聯(lián)盟曾指出，我國在REITs政策探索研究方面進行了多個部門的推進和多種模式版本的摸索，但是一直缺乏解決REITs核心問題的配套體系。

眾所周知，在歐美等REITs較為發(fā)達的國家，都有專業(yè)的法律法規(guī)作為制度支持。更重要的是，REITs由于收益率較高且較為穩(wěn)定成為投資者青睞的投資產(chǎn)品，其重要原因之一就是REITs在滿足特定要求下是可以免稅的，美國、新加波、澳大利亞等對于REITs都有諸多免稅政策。

在業(yè)內(nèi)人士看來，我國要想加快公募REITS的落地，需要完善法律法規(guī)，頒布專門的法律法規(guī);制定完善的稅收優(yōu)惠政策等等。在王剛看來，公募REITs試點，在政策層面，監(jiān)管機構(gòu)需先出臺相關(guān)法規(guī)，財政部門需配合出臺稅收支持政策。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，上交所的相關(guān)表述，也說明正在積極執(zhí)行住建部和證監(jiān)會的相關(guān)政策，屬于REITS進入實質(zhì)性試點的特點，有助于后續(xù)此類金融創(chuàng)新配套政策的落地，對于租賃市場的發(fā)展有積極作用。

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