作者：余飛

01

廈門降首付了

(資料圖)

幾天前，央視新聞披露，福州、廈門、成都、沈陽等多個城市擬于近日調整優化限購政策，降低二套房首付比例下限。

果不其然，8月16日晚間，克而瑞福建發布消息稱：

經向銀行確認，自8月16日起，為了支持改善性客戶購房，廈門二套房貸首付比例由50%降至40%，針對第二套住房貸款利率：商貸利率最低由LPR+80基點調整至LPR+60基點。

二套房首付減少了10%，利率下降了20個基點。

以一套總價300萬元的房子為例，原政策首付需要150萬元，現在只需要120萬元，差額約30萬元。

利率下降20個基點，之前利率是5%，現在是4.8%。以商業貸款200萬，等額本息30年計算。

利率調整之前，總利息186.5萬元，每月按揭還款10736.43元。

利率調整之后，總利息177.8萬元，每月按揭還款10493.31元。

前后相比，總利息少了8.7萬元，每月按揭還款少了243元。

這樣的優惠，你覺得有用嗎？當然沒用。

廈門去年以來一直在調整的路上，之前放開了島外的限購，沒有任何作用。去年廈門也有針對二套首付調整的政策，但業內和市場反應都不大。

邏輯很簡單，降首付其實是加杠桿，增加購房者的貸款額度與負擔。在這種背景下，不降低成本，反而增加購房者的負擔，誰愿意買賬？

至于降息，也是不痛不癢，一個月少還243元，這點甜頭，就想著達到四兩撥千斤的效果？

以目前廈門的樓市現狀和經濟現狀來看，廈門急需實質性的大招。

02

量價齊跌的廈門樓市

廈門樓市，怎一個“冷”字了得。

去年以來，廈門樓市一路下降。

中原地產廈門研究院披露的數據顯示，2022年廈門市一手住宅成交17255套，面積183.23萬㎡，同比下跌48%。

下轄的六個區，只有島內的思明區在增加，其余都在下降，其中島內的湖里區下跌了36%，島外的翔安、集美、海滄跌幅都在50%以上。

價格方面，去年廈門島內上演降價狂歡。降價力度小的幾十萬，大的則有幾百萬。比如島內的海峽國際社區一期一套3室2廳，于去年2月份上架，報價1650萬，此后經過7次調價，降價351萬，如今掛牌總價1299萬，折合單價約7.8萬/㎡。

是廈門降級力度最大的房源。

國貿新天地一套130.92㎡3室2廳精裝房源，房東降價170萬求成交。去年2月份掛牌時是1150萬，經過4次調價，目前房源掛牌單價74855元/㎡，總價980萬。

島外二手房降價就更加普遍了。

進入2023年，廈門樓市走位依舊沒有改變。

我們都知道，像成都、西安、杭州、南京、廣州、蘇州、武漢等城市，都在一季度上演了小陽春，雖然短暫，到4月份都集體轉跌了，但至少有過那么一段小高潮。

但廈門的小高潮只有一個月，3月份賣了3025套，4月份立刻跌破3000套，到7月份僅成交了1012套，創去年以來新低。

二手房同理，3月份賣了3190套，之后一路下滑，7月份僅成交了1485套。

房價方面，看兩組數據，一個是官方的，一個是機構的。

國家統計局披露的7月份數據顯示，廈門新房價格環比下跌0.5%，同比下跌2.5%。二手房環比下跌0.6%，同比下跌6.1%。同比跌幅位居全國第10。

可以看到，新房與二手房，無論環比還是同比都在下跌，這意味著廈門的房價至少低于一年前了。

機構方面，從勾股大數據梳理的數據來看，廈門房價在去年7月份見頂之后一路向下，今年年中相比于頂點時期，下跌了3.7%。

此外，根據廈門房地產聯合網披露的數據顯示，目前廈門掛牌的二手房絕大多數都在降價出讓。

廈門樓市為何上演了如此走位？

根本因素是廈門房價上一輪漲幅太過，上一輪牛市期間，廈門房價開啟了不計后果式的上漲。

廈門雖然頭頂副省級城市、計劃單列市頭銜，但論經濟實力、財政實力和人口規模，都非常普通。

但這里的房價，卻比肩一線城市，比廣州還高出不少。所以，有人揶揄廈門，一線房價，二線城市，三線收入。

盡管經歷了一年左右的下跌，廈門目前的均價仍高達5萬元，仍位居內地城市第四位。

制圖：城市財經；數據：中國房價行情網

以廈門目前7802.66億元的GDP和530.8萬的常住人口，根本托不起這么荒謬的房價。

看看廈門的房價收入比，位居全國第二。一個拿著平均收入的人一年不吃不喝只能買得起2.25平方米，想要買一套90平米大小的房子需要不吃不喝40年。如果算上吃喝，這輩子就甭想了。

坊間的一句戲謔之語“一線房價，二線消費，三線收入”，雖然有夸張之嫌，但總體還是能反映廈門城市的整體狀況。

廈門之前之所以猛漲，主要是其優美的自然環境與高級別的城市頭銜，讓全國炒房客瘋狂涌入，此外還有位居東南亞的閩南富豪們熱錢加注。

僅靠廈門自身的購買力和實力，根本撐不起來。但是，當潮水褪去之后，熱錢開始抽離，廈門樓市何以為繼？

所以，廈門房價后續沒有第二條路可選，只有降價一條出路。

無論是從廈門房價遠超其市民購買力角度看，還有從廈門自身的經濟產業走勢來看，都是如此。

03

產業空心化的廈門

2023上半年，廈門市GDP規模3726.43億元，增長1.2%。

1.2%在目前公布數據的主要城市中處于墊底，且是唯一一個增速在2%以下的主要城市。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局；南昌、拉薩尚未披露數據

廈門GDP增速失速，直接因素是工業與出口拖累。

廈門統計局披露，上半年第二產業（廣義制造業）增加值1413.93億元，下降6.2%。

細化來看，全市35個工業大類行業中12個行業實現增長，增長面34.3%。也就是說，還有23個工業大類行業是負增長的。

出口方面，上半年廈門市外貿進出口4800億元人民幣，同比增長8.4%；其中進口2567.1億元，增長18.2%，出口2232.9億元，下降1.1%。

出口下降了1.1%。

根本因素則是產業空心化的結果。

根據廈門統計局披露的數據來看，2000年廈門三產占比分別是4.2%、52.7%、43.1%。當年廈門經濟的一半以上都是工業提供的。

到2010年，廈門的三產占比分別是1.150%、48.9%，這時候，第二產業依舊提供了廈門一半的GDP。

再看還沒有出現疫情影響的2019年，三產占比分別是0.4%、41.6%、58%。第二產業占比較2010年下降了8.4個百分點，同時第三產業（廣義服務業）占比則提升了9.1個百分點。

這還沒完，今年上半年廈門的第二產業占比下降至37.9%，而第三產業占比提升至61.8。

適當提升第三產業，減弱第二產業，的確有必要，畢竟發展第二產業就是為了更好地發展第三產業。但務必切記，第二產業是第三產業的基石，沒有第二產業，第三產業便是空中樓閣。

第二產業不斷下降的背景下，廈門的工業產業中，僅有計算機、通信和其他電子設備制造業產值突破千億，2021年為3042.7億元。

同時，這些年廈門受產業轉移影響，幾個主要工業產品產量都在大跳水。

液晶顯示屏產量已經從高峰時期的年產1.46億片下降至去年的4460萬片，膝蓋斬了。

制圖：城市財經；數據：廈門市統計局

手機產量和數碼相機產量，更是腳踝斬。

手機產量方面，高點時期的廈門一年手機產量3592.45萬臺，這一規模與東莞、重慶這些生產大戶自然不能比。但就這一規模也沒能守住，去年的手機產量只有165.94萬臺，跌至高點時期的零頭。

制圖：城市財經；數據：廈門市統計局

數碼相機方面，巔峰時期年產量533.07萬臺，去年只有69.16萬臺。

制圖：城市財經；數據：廈門市統計局

一方面是經濟失速，產業受困，另一方面是價格高企，銷量下降。

廈門房價，還有其他選擇嗎？

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