綠城管理控股有限公司(以下簡稱“綠城管理”)近期在港交所遞交招股說明書。上市成功后，綠城管理將成為中國房地產(chǎn)市場的“代建第一股”，同時將成為綠城集團除綠城中國、綠城服務之外的第三個赴港上市平臺。

招股書顯示，綠城管理是中國房地產(chǎn)市場最大的代建公司。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2018年綠城管理占據(jù)中國代建市場41.1%的份額。截至2019年9月30日，綠城管理共擁有262個代建項目，管理總建筑面積為6846.3萬平方米。

2017-2018年末及2019年前三季度，綠城管理總收入分別為10.16億元、14.81億元和15.13億元;同期，綠城管理持續(xù)經(jīng)營業(yè)務的利潤分別為2.56億元、3.63億元和2.96億元。

據(jù)招股書披露，綠城管理的業(yè)務收入主要來自于商業(yè)代建、政府代建和其他服務。其中，商業(yè)代建是由項目擁有人負責土地收購成本及物業(yè)建造成本，綠城管理負責提供規(guī)劃設計、工程管理等各類物業(yè)開發(fā)服務;而政府代建業(yè)務則主要承接公共住房物業(yè)開發(fā)和公共基礎設施等項目。

毛利率滑坡盈利能力遭質(zhì)疑

得益于這種輕資產(chǎn)的經(jīng)營模式，綠城管理代建業(yè)務的毛利率顯著高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。2017-2018年末及2019年前三季度，綠城管理持續(xù)經(jīng)營業(yè)務的毛利為5.77億元、7.44億元和6.79億元，毛利率分別為56.8%、50.2%和44.9%。但同時，毛利率持續(xù)滑坡也使綠城管理的盈利能力遭到市場質(zhì)疑。

對于毛利率連續(xù)下滑的原因，綠城管理稱主要受商業(yè)代建業(yè)務的毛利率影響。招股書顯示，2017-2018年末及2019年前三季度，綠城管理商業(yè)代建的毛利率分別為61.4%、55.7%和47.6%。而同期綠城管理自商業(yè)代建產(chǎn)生的收入分別為8.07億元、11.46億元和10.98億元，分別占總收入的79.4%、77.35%和72.57%，在綠城管理總收入中比重較大。

值得注意的是，在商業(yè)代建業(yè)務中，綠城管理與業(yè)務伙伴合作運營的項目數(shù)量自2017年末的37個增至2019年9月30日的86個，管理總建筑面積增至2451.94萬平方米。綠城管理也稱，商業(yè)代建業(yè)務毛利率減少，主要由于與業(yè)務伙伴合作快速發(fā)展，須支付若干比例的管理費所致。

有業(yè)內(nèi)人士猜測，綠城管理頻繁拓展合作運營項目的原因是為了加速擴張以搶占市場，綠城管理在招股書中同樣表示，與業(yè)務伙伴合作運營是為了以有效和具成本效益的方式迅速擴展公司業(yè)務。

出售虧損的景觀建設業(yè)務

中國網(wǎng)財經(jīng)記者在梳理招股書時發(fā)現(xiàn)，綠城管理曾在上市前將存貨全部清空，而2017-2018年末，綠城管理賬面上尚有450萬元和480萬元的存貨。

綠城管理解釋稱，存貨減少至零主要因為公司于2019年9月決定出售全部景觀建設業(yè)務，故景觀建設的存貨入賬計作分類為持作出售的資產(chǎn)。

對于出售景觀建設業(yè)務的原因，綠城管理稱該項業(yè)務是資本密集型業(yè)務，與公司的輕資產(chǎn)模式不符。除此之外，中國網(wǎng)財經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，截至2019年9月30日，已被終止經(jīng)營的景觀建設業(yè)務已虧損1789.6萬元，而2017-2018年末，此項業(yè)務的利潤則分別為682.9萬元和185.5萬元。

隨著景觀建設業(yè)務出售，綠城管理一筆1000萬元銀行借款也隨之清零。招股書顯示，綠城管理2017-2018年末尚有1000萬元一年內(nèi)到期銀行及其他借款，但截至2019年9月30日，公司無任何銀行借款，而這部分銀行及其他借款則是由景觀建設業(yè)務借入。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，將這一虧損的業(yè)務在上市前出售，能夠在一定程度上優(yōu)化綠城管理的利潤率。

代建項目多次出現(xiàn)問題

綠城管理還在招股書中提到，公司的輕資產(chǎn)業(yè)務模式能夠在降低風險的同時推動業(yè)務快速增長并提高盈利能力，但綠城管理的代建模式仍存在風險，一旦合作方出現(xiàn)問題，就會對自身品牌造成傷害。

在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導留言板上，昆明春江明月小區(qū)的多名業(yè)主投訴稱，小區(qū)二期本應在2018年12月31日前交付，但自2019年2月以來項目便陷入停工狀態(tài)，如今已停工一年整。資料顯示，綠城春江明月的項目開發(fā)商實際是昆明國福房地產(chǎn)開發(fā)集團有限責任公司，浙江綠城佳園建設工程管理有限公司作為代建方與國福地產(chǎn)合作開發(fā)。

而據(jù)《中國房地產(chǎn)報》2019年11月報道，業(yè)主在購房時，昆明春江明月小區(qū)無論是項目案名還是銷售人員的介紹，都是以綠城品牌作為該項目的優(yōu)勢亮點進行推薦。直到項目停工后去維權(quán)時，才被告知綠城只是代建。

《中國青年網(wǎng)》2018年12月曾報道，山東濟南章丘中康綠城百合花園小區(qū)有4棟已大部分售出的高層住宅樓，因混凝土強度不達標，已由開發(fā)商自行拆除。據(jù)章丘區(qū)住建委通報，中康綠城百合花園項目建設單位是濟南中康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，綠城派駐人員實施代建管理。此外，山東青島李滄綠城郁金香岸、山東青島即墨中航綠城•理想城和安徽六安城南綠城花園也曾發(fā)生過業(yè)主維權(quán)，原因是被曝出存在房屋漏水、部分單元樓梯開裂掉渣和墻面空鼓、墻體破裂脫皮等質(zhì)量問題，而這些，均是綠城管理的其他代建項目的。

財經(jīng)評論員嚴躍進在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示，代建模式背后涉及到品牌輸出和產(chǎn)品管理等內(nèi)容，相關(guān)開發(fā)商也需要警惕代建的風險。此外，部分開發(fā)商營銷部分如果過于夸大項目優(yōu)質(zhì)品質(zhì)，還要警惕物業(yè)管理質(zhì)量下調(diào)等風險。

嚴躍進還建議，購房者在簽訂合同的時候要向項目營銷人員多咨詢，比如說簽約中的公司的來歷是什么，這個項目是不是一拿地就是類似企業(yè)拿的，類似情況多咨詢，總體上可以防范一些馬甲類的開發(fā)商操盤。(記者王子奇 實習生馬雨筱旭)

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