近日，“萬科薪資大調整”的話題引發網友熱議，萬科此次調整職級架構與薪資結構后，或將有部分員工底薪將減少40%。

萬科作為A股房產老大，為何會選擇在此時調整薪資結構?今年業績到底如何?基金如何布局地產股?小基帶你一一了解。

萬科調整職級架構

將采用“低底薪，高績效”

為應對市場變化，萬科再次進行新一輪職級架構調整。

據萬科員工透露，薪級體系由過去地產系統的28級擴展為50級，40-45是城市總級別，45以上的集團領導級別;而職級體系上，則由過去的V1-7的職級體系，調整為GP(核心合伙人)、SP(業務骨干)、JP(合伙人)三級。

由于職級和薪級的變化，大部分雇員薪資結構也隨之調整，新的薪資采用“低底薪，高績效”的組合工資。

本次職級調整早于去年年底開始啟動，今年9月份開始在各個區域實施，主要動作是下調基本工資并將其加入績效工資中。比如，萬科一位高級經理級別的以前的薪資結構是底薪14400，績效薪資3600，現在是底薪7600，減少的底薪部分變成績效。若按此計算，這位高級經理的底薪降低超過40%。

此外，萬科降低薪酬背后，人員調整也在繼續。據了解，萬科在財務、總辦、人力條線都進行了相應的減員，而營銷這樣的業務部門則保持穩定，主要還是為了節約人力成本。

萬科方面表示，調整前后其實多數人的薪資是不變的，所以不存在普降或普升。調整的意義其實是為了及時地匹配人員崗位的責任變化，能夠有上有下，也能夠不再論資排輩，對于組織來說也更加靈活。

萬科方面解釋：“做這個事不是一個臨時起意的動作，它是我們從2012年開始做轉型變革的一環。2012年，當時我們判斷房地產開始進入白銀時代，所以相應地開始轉型。而轉型不能是簡單地只是業務變化，而應該是公司整體從業務到組織架構都需要相應變化。所以那時開始啟動了”戰略、機制、文化、組織、人“五位一體的變革。2012年起開始在業務上圍繞城市配套服務商去延展探索，2013年開始提出事業合伙人機制，在內部開始摸索。到這兩年，業務和機制探索到一定階段，就到了組織和人相關的重建。薪酬體系調整屬于這里面的一環。”

其實，這并非萬科第一次實行薪酬改革。早在2016年，深圳地鐵成為萬科大股東后，便一度著手調整薪資，取消季度獎勵，以適應國企的工資結構。業內人士稱，此次調整之后，萬科的薪資水平將處于業內中低水準。

網友對此看法不一

在整體經濟增速放緩的情況下，房地產行業也無一例外地感受到了壓力。各大房企為穩定企業運行情況，避免公司陷入經營風險，各出奇招。其中，通過減員降薪來縮減開支的手段似乎已司空見慣。

對于萬科“低底薪，高績效”的工資結構有很多網友表示可以理解，“房企及時調整薪資，總比遭遇經營困難時，突然大面積裁員，更合理!” “過寒冬，市場經濟自行調節，挺好。 ”

但是也有網友表示，“雖然很多降低的部分放到績效里面去，不過目前行業下行，實際績效工資發多少并不樂觀。”“由于績效獎金大于基本工資，領導在績效獎金的裁決上有很大的自由度，可能會導致員工收入不穩定。”

萬科手握千億元資金

三季度凈利潤同比增32%

在市場收緊的環境下，樓市進入降溫通道，上市公司的業績引人關注。

萬科發布的三季報顯示，其第三季度業績保持穩健增長，實現凈利潤64億元，另手握貨幣資金1072.4億元。萬科方面表示，希望堅持以現金流為基礎的真實價值創造，保持財務、資金狀況的穩健性。

據萬科近期披露的2019年三季度財務報告，第三季度公司實現營業收入845.90億元，同比增長20.80%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤64.0億元，同比增長31.60%。另外，房地產業務結算面積為608.70萬平方米，同比增長5.10%;貢獻營業收入795.80億元，同比增長18.90%。

拉長時間來看，今年前9個月，萬科累計實現營業收入2239.1億元，同比增長27.2%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤182.40億元，同比增長30.40%。其中房地產業務結算面積為1455.0萬平方米，貢獻營業收入2125.70億元，同比分別增長13.60%與26.90%。前9個月，公司房地產業務的結算毛利率為27.60%，較去年同期下降0.2個百分點。

財務方面，截至9月底，萬科持有貨幣資金1072.4億元，遠高于短期借款和一年內到期有息負債總和590.8億元。

穩健的財務為其業務開拓提供支撐，萬科第三季度新增62個開發項目，總建筑面積約1479.0萬平方米，權益規劃建筑面積約1155.3萬平方米。1-9月，公司累計新增116個開發項目，總建筑面積約2832.1萬平方米，權益規劃建筑面積約2042.0萬平方米，按權益投資金額計算，其中81%位于一二線城市。

在保持住宅開發優勢的同時，萬科圍繞“城鄉建設與生活服務商”戰略定位，積極發展物業服務、租賃住宅、商業開發與運營、物流倉儲服務、標準辦公與產業園、冰雪度假等業務。截至9月底，萬科租賃住宅業務累計開業約9.8萬間;前三季度，萬科物流倉儲服務業務新獲取項目4個，總建筑面積(指可租賃物業的建筑面積)約27萬平方米，物流倉儲服務業務總建筑面積約998萬平方米。

但是，萬科10月份銷售表現暫弱。有數據顯示萬科2019年10月銷售額僅442.9億，同比下滑10.1%，是TOP10上市房企中為數不多銷售下滑的企業，下滑速度僅次于中海地產。

地產降溫

今年以來，各個指標顯示房產市場有所降溫。

國家統計局數據顯示，今年1-9月，全國商品房銷售面積11.9億平方米，同比下降0.1%;銷售金額11.1萬億元，同比增長7.1%;其中第三季度全國商品房銷售面積同比增長 2.9%，銷售金額同比增長 9.7%。

1-9 月全國房地產開發投資同比增長 10.5%，增速較上半年減少0.4個百分點;全國房屋新開工面積同比增長8.6%，增速較上半年減少1.5個百分點。

根據中國指數研究院的數據，第三季度300個城市住宅類用地平均溢價率為 11.6%，較上半年下降8.6個百分點。針對房地產的資金監管持續收緊，根據中國人民銀行報告，截至9月末，房地產貸款余額同比增長15.6%，增速較上年末回落4.4個百分點。

從股市表現來看，年初至今A股市場房地產指數由2187.88點一度漲至3060.65點，漲幅超39%，但隨后波動下降。截至11月5日，地產指數報收2465.30點，年內漲幅為12.2%。

從個股的角度來看，萬科A以3028億元的市值高居房企榜首，保利地產、招商蛇口、華夏幸福、綠地控股、新城控股等。值得注意的是，在上市房企市值TOP10中，新城控股年內漲幅最高，達45.42%，其次為金地集團與保利地產。

雖然今年以來，房地產市場承壓，但依然有大批基金重倉地產股。值得注意的是，公募基金對地產股連續4個季度超配后，在今年三季度末出現了整體低配。

截至今年三季度末，公募基金重倉持有最多的地產股由之前的萬科A變為保利地產，共有401只基金重倉持股保利地產。其中易方達基金持有保利地產的市值最多，達1.04億元，其次為中歐基金、匯添富基金與鵬華基金。

另外，截至三季末共有264只基金重倉萬科A，持股總量為4.17億股，持股占流通比的4.29%。其中上海東方證券持有9888萬元萬科A的市值，華寶基金、嘉實基金、興權基金排名其次。

總體來看，相比于上半年，三季度公募基金對房產的低配明顯。其中，綠地控股、新城控股、榮盛發展等地產龍頭股的基金持股數量在三季度期間明顯減少。

(文章來源：中國基金報)

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