房屋空置率高、成立程序繁瑣、利益沖突大……海南住宅小區業委會比例不到三成

“難產”的業委會

近日，海口兩個關于小區業主委員會的消息引起社會廣泛關注。一個是7月14日“12345+業委會——業主決策平臺”系統啟用，有了這個電子投票系統，召開業主大會商討成立業委會將不再面臨業主組織難、到場難等問題。另一個備受關注的是《海口市住宅小區環境衛生整治工作方案》出臺，今年7月底前要有50%以上的“三無”小區成立業委會，實行業主付費自治。

據《工人日報》記者走訪了解，由于房屋高空置率、人口流動性大，加上成立程序過于繁瑣等原因，目前海南小區的業委會成立比例不到三成。由于缺乏業委會作為溝通平臺，小區業主的訴求無法統一，散沙式的小區管理方式也頻頻導致糾紛發生。

第五次調解失敗

6月15日，位于海口市龍華區城西鎮的某小區，部分業主家里停水停電已經好幾天了。業主詹德高很是窩火：“海南這么熱的天，沒水沒電，老人小孩哪受得住!”原來，今年4月，由于不滿物業公司未及時公示小區公共空間水電費和電梯使用費，部分業主與物業公司起了糾紛，物業暫停了部分欠繳公攤水電費和電梯使用費的業主水電繳納服務，不少業主家因此停水停電，多次投訴物業公司無果。

6月16日，在區、鎮兩級政府相關職能部門組織下，業主代表及物業公司代表召開協調會。經過兩個多小時的協商，業主代表同意繳納自今年以來的小區公攤水電費和電梯使用費，物業公司需要恢復業主繳納水電費服務，至于之前的物業費用糾紛，需要聯系開發商協調。6月25日，事情的進展讓詹德高欲哭無淚：“物業公司又反悔了，到現在還沒有給我們提供小區公攤水電費的相關數據，我們不能補繳費用，到現在也沒有恢復水電。這已經是第五次調解糾紛失敗。”

類似這樣的糾紛并不少見。根據海口市12345市民服務熱線統計，2017年、2018年熱線投訴類型數據排名，海口市民對物業糾紛投訴都排在前兩位，大部分糾紛起源于小區管理不到位、收費混亂。

海口共有2868個小區，其中有簽訂商業物業管理的小區1573個。近年來，因物業公司不作為、亂作為而產生的物業糾紛話題不絕于耳。隨著業主的維權意識增強，通過成立業委會監督物業管理、維護業主權益的訴求越來越大。據省業主委員會協會秘書長肖江濤介紹，自2018年6月該協會成立以來，業委會咨詢微信群已經開了3個，800多個小區陸續成立業委會籌備組，迄今該協會已經指導100多個小區成立業委會。

“我們正在收集業主意見，成立業委會籌備組，希望通過業委會提出我們的管理訴求。”詹德高表示，小區籌備成立業委會，以業委會名義向物業公司要求公開所有管理支出，提高服務水平，如果服務仍不讓人滿意就終止合作，選聘新的物業公司。

最難的“三大關”

6月15日，位于海口市龍華區南沙路與海德路交匯處的某小區舉行首次業主大會，為是否成立業委會投票。“籌備了大半年，終于忙到這一步了!”業委會籌備組成員王創國感慨，自去年6月物業公司要求提高物業費后，大家決定成立業委會對物業進行監督，從成立籌備組到召開業主大會，花了將近一年時間。

據統計，海口目前成立業委會的小區有386個，占比僅13.4%，而其它市縣成立業委會的小區占比更少，初步估計全省成立業委會的小區比例不超過三成。

根據《海南經濟特區物業管理條例》規定，成立業委會需要召開業主大會選舉業主委員會，這需要達到“雙三分之二”和“雙過半”的規定，即“部分事項的決定程序要求應當經專有部分建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二的業主同意”，并且“部分事項的決定程序應當經專有部分建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”。這兩個指標對于“候鳥型”小區而言，無疑難度很大。

海南省瓊海市森海灣小區業主陸衛超告訴記者，成立業委會工作流程的第一步是需30%以上業主聯名填寫申請表向所在的街道辦申請，小區有8000多戶業主，現在僅有100多戶常住，大多數都是“候鳥”。盡管志愿者們通過電話溝通，但也只搜集到1600多戶的同意申請書。

對于業主來說，“弄懂吃透”有關政策法規也不容易。海口市龍華區金宇街道辦城建辦主任習以才說，由于成立業委會環節多，街道辦作為監督指導部門，需要花費大量精力去組織協調，但目前街道辦負責業主大會事務的機構人員編制不足，目前轄區100多個小區，僅有30個小區成立了業委會。

此外，一些小區成立業委會還遭到物業的阻力，因為這意味著公共收益可以由業委會管理監督。

破解“投票難”

電子投票系統的上線使用，不僅為業委會成立提供了方便，也為政府部門指導和監管業委會成立提供了抓手。但是，找到業主后，投票又容易引發“暗箱”質疑，這導致海南很多小區業委會夭折。

今年1月份，在省“兩會”期間，有省人大代表提出建設“物業云”電子議事系統，通過電子議事系統讓業主參與成立業委會、選聘物業、維修資金管理等事項。

2018年5月，三亞市物業綜合管理平臺開始上線試運行，成為海南首個試行小區電子議事系統的城市，但三亞住建局相關負責人坦言，由于三亞部分小區業主數據信息搜集不全，且職能部門之間在信息系統導入上也有對接問題，導致系統信息錄入進度比較緩慢，目前僅有10個小區完成了業主身份信息數據錄入。

今年7月14日，由海南省業主委員會協會聯合海口市信息中心共同開發的“12345+業委會——業主決策平臺”系統在海口市海岸塞拉維小區啟用，從發起成立業委會到備案，業主只需要3次投票即可。投票結果還可得到公證處公證，避免人為操作“投假票”的可能。目前海口正逐步在4個小區試點電子投票系統，試點工作結束后，將總結試點情況，修改完善工作流程，并在全市推廣“12345+業委會——業主決策平臺”。

成立后卻陷入茫然

“電子議事系統可以解決業主召集難、身份確認難等問題。但解決不了業主議事意識低，業委會組織運作不規范等問題。”習以才說。

對此，海口東盛名苑業委會主任張文君深有感觸，“成立時萬眾一心，成立后一片茫然。”大部分小區是為解決物業糾紛成立業委會，但成立后發現治理一個小區的難度不亞于管理一家公司，大家全憑一股熱情在干活，一旦不規范運作，就極容易激化矛盾，也打擊成員積極性，業委會仍需要進行專業培訓以及相關部門的監督指導。

業委會成立難，成立后運行更難。中國物業管理協會客座講師劉強認為，小區治理種種糾紛矛盾的背后，一方面是業主維權意識在提高，另一方面則是相關法制建設相對滯后，存在立法空白、法規條例沖突等問題。

業內人士表示，我國《物業管理條例》中，對業委會成立和執行工作沒有具體的監管規定，導致政府職能部門對業委會監管無法到位。其建議，政府應重視對業委會成立以及運行工作的相關資源支持，尤其是增加對直接負責指導和協調工作的基層街道辦事處的人力投入。

2018年6月，在海南省住建部門指導下，海南省成立全國首個省級業主委員會協會，對小區業主、社區管理部門進行指導、培訓以及提供專業咨詢，探索解決目前小區管理的各種“痛點”問題。

此外，劉強認為，在小區矛盾中，物業糾紛最為突出，這背后也暴露出物業行業服務能力和素質“雙低”問題。相關部門也應該做好監管并逐步引導物業行業朝透明化、規范化發展。海口華宇名第物業服務有限公司項目經理劉楠認為，“物業行業的觀念要從管理小區轉變為服務小區。”(記者 吳雪君 通訊員 孫慧)

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