未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。根據《商品房預售管理辦法》第九條規定，預售人應當按照國家規定的商品房預售方案進行預售，并應當將預售合同報縣級以上人民政府房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門登記備案。另外，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

開發商拿預售證的條件

符合《城市預售管理辦法》第五條規定的條件：

(資料圖片)

1、已交付全部出讓金，取得土地使用權證書;

2、持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

沒有取得許可證就預售商品房的處罰：

如果開發商未取得預售商品房，根據違法情節和后果，將處以不同等級的處罰：

1、銷售1套且收取或房價款未超過50萬元的，，并處以已收取預付款0.5%的罰款;

2、銷售2套以上5套以下或收取定金或房價款超過50萬元未超過300萬元的，沒收違法所得，并處以已收取預付款0.8%的罰款;

3、銷售6套以上或收取定金或房價款超過300萬元的，沒收違法所得，并處以已收取預付款1%的罰款。

對于“不符合商品房銷售條件，房地產開發企業向買受人收取預訂款性質費用”的行為，按照收取金額的多少，明確了從1萬元到3萬元3檔不同的處罰標準。房企未取得資質證書從事房地產開發經營，根據違法情節和后果，確定了5萬元和10萬元兩檔不同的處罰標準。

目前，我國商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。而在尚未取得預售許可證的情況下，擅自銷售商品房的，按照有關規定，可以給予房地產開發商相應的處罰。而商品房預售許可證不同于商品房銷售許可證，不能將兩者混淆起來。

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