2022年，樓市動蕩。全國銷售額13.3萬億元，一年少了將近5萬億元。TOP100房企銷售額同比下滑逾40%，排名前50民營房企有超過70%出現資金流緊張，甚至公開市場違約。

作為普通百姓，我們如何面對動蕩的樓市呢？手中的錢財是否應該在房價下跌的時候抄底投資呢？買房應該注意什么？房貸是否可以提前還？國民經濟學教授韓秀云在她的新書《經濟寒冬怎么過》里詳細解讀了在經濟寒冬下，普通人該如何應對房價的浮動。

(資料圖)

一、金融危機時，持有現金還是持有房產？ 

從過去幾十年的情況看，大概每 10 年全球就會發生一次金融危機。在金融危機發生時，很多人都在糾結，到底是持有房產，還是持有現金？ 

先來了解一下金融危機發生的基本規律。金融危機本質上屬于流動性危機，流動性緊缺造成銀行、信貸、貨幣、大宗商品等各種危機。比如，2008 年金融危機主要是由房產泡沫導致債務違約引起的。之前美國連續多年低利率，刺激居民貸款買房，不斷加杠桿，房價水漲船高。之后央行連續加息，增加了購房壓力和成本。買房人還不上貸款開始斷供，拋售潮加劇了房價下跌，形成惡性循環，導致美國金融危機發生。當危機發生時，風險資產遭到拋售，大量資金流向避險資產，導致市場流動性緊缺，造成恐慌，進而加劇拋售。所以，在金融危機發生時，持有現金至關重要。 

（1）擁有現金，可以避免現金鏈斷裂。在金融危機發生時，銀行會收緊信貸，從銀行借錢的難度變大，有可能面臨銀行收回信貸的風險。無法從銀行借到錢，資金鏈就會斷裂。資金鏈一旦斷裂，房貸還不上、員工的工資發不出，這是很危險的，所有手里要有現金。 

（2）擁有現金，可趁金融危機抄底。金融危機都會伴隨著資產暴跌，各國推出寬松的財政和貨幣政策救市，刺激經濟發展。市場流動性一旦增加，社會投資恢復，資產價格就會逐漸增長，在價格暴跌時抄底，就可獲得豐厚的利潤空間。

例如，2020 年新冠肺炎疫情發生后，全球經濟受到影響，資產價格在短期內先是迅速暴跌，緊接著，多國推出寬松的貨幣政策，市場流動性迅速增加。從 2020 年下半年開始，股市、基金、期貨、礦產品、原材料等價格都出現大幅增長，在那時抄底，基本上能獲得 50% 甚至 100% 以上的收益率。當知道手持現金的重要性后，你有房產要拋售嗎？ 

（1）如果你只有一套房產，是拿來住的，建議你留著。房價下跌對你來說沒有太大的影響，不管房價高低，你都得有房住。 

（2）假如你投資了多套房產，可擇機出手。持有多套房產的人可以在金融危機前賣出，在金融危機后買入。金融危機中最恐慌的時候，也許就是抄底的最佳時機。假如你在金融危機前期出售資產，持有現金的優勢就體現出來了，因為危機后股票、房子、各類剛需資產的價格都下跌了。 

高位套現，低位買進，說起來很輕松，實際操作卻非常困難，需要精準預測高點和低點，稍有不慎就會損失慘重。如果對趨勢不能做出準確的判斷，那么你還是采取不動為好。 

總結一下，當金融危機降臨時，無論是房子還是現金，都存在很大的風險，持有現金最為關鍵。金融危機來臨，并不是某一類資產縮水，而是所有資產都在縮水。作為普通人，你不能改變大勢，但可以改變自己，任何危機都潛藏著機會。

二、房貸要不要提前還？

在多個社交平臺，年輕人“提前還房貸”成了熱議話題，很多人還分享了提前還房貸的經歷。在他們看來，提前還款可以節省大筆利息。但也有人認為，在通貨膨脹下，未來還款壓力會越來越小的，所以提前還貸就是給銀行“白送錢”，是短視行為。 

為何現在年輕人選擇提前還貸？ 

首先，房價普漲情況不存在了。2022 年一季度，全國平均房價為每平方米 9 552 元，與 2021 年全年的 10 141 元相比下滑了 5.8%。最新數據顯示，4 月住房貸款減少 605 億元，同比少增 4 022 億元。現在的房價已沒法和過去相比。之前是一線城市暴漲，新一線和省會城市隔幾年就會翻倍，但現在，一線城市核心位置的房子依舊有價值，但絕大多數人依然買不起，三四線城市便宜了，又沒有多少人敢去買。樓市漲價的預期被打掉了，買房人少了；一些投資者得不到滿足，也不會輕易出手；之前買房的人開始權衡貸款成本，提前還貸。 

其次，金融市場風險較大。2022 年股市大幅波動，很多投資者損失慘重，虧損 20% 是正常的，虧損 50% 也不少見。就連一向保本的銀行理財都開始虧損了，投資者想存銀行，但銀行下調了存款利率，收益率想超過 4% 都難。銀行房貸利率大部分都超過 5%，既然如此，為何不把手里的錢拿來還房貸呢？少付銀行利息，相當于賺了。 

基于以上兩個短期現實情況，提前還房貸也是對的。但如果你有閑錢，還在觀望，或者無法提前還款，也不要覺得自己吃虧了。剛才說的兩點都基于當前處于經濟周期底部的情況，是由人們的恐慌情緒和對未來預期的不確定性導致的，但疫情終究會遠去，經濟也會恢復常態。

目前，房貸可以貸 30 年，這是普通人能借到最長時間的大額低息貸款。試想一下，30 年前你買一套房，那時月供 1000 元都可能壓力巨大，但現在呢？1 000 元在一線城市的市中心就是和朋友吃幾頓飯的錢。30 年的變化是你的收入增長了不少，但錢也極大地貶值了。 

也有人說，未來錢也會貶值，但房產未必會升值，甚至現在房產已經開始貶值了。這里需要考慮的是，在錢和房子都貶值的情況下，哪個貶值更多？明白了這些，就能理解現在沒提前還款的人也不會吃虧。尤其是一些人買房用的是公積金貸款，大部分城市的利率都是 3.25%。從長期看，這一投資更值錢。 

面對短期的不確定性，同時手里有一些閑錢，選擇提前還房貸或者還部分房貸是可以的。如果從 30 年的長周期來看，當下的經濟寒冬是暫時的，保持充足的現金流，等待黎明的到來，那時再做選擇也不晚。

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